Tapu iptal ve tescil talebi, taşınmaz hukukunun en ağır ispat yükü taşıyan davalarından biridir. Tapu sicili aleni ve güvence sağlayan bir kayıt olduğundan, kaydın yolsuz olduğunu ileri süren taraf bunu somut delillerle ortaya koymak zorundadır. Bu yazı, TMK ve TBK çerçevesinde delil kurgusunun nasıl oluşturulacağına ve zaman yönetiminde yapılan usul hatalarına odaklanır.
Dava Sebebi Delil Türünü Belirler
Aynı sonuca farklı hukuki sebeplerle ulaşılabilir ve her sebebin ispat aracı farklıdır. Muris muvazaası iddiasında mirasbırakanın gerçek iradesi araştırılır; bu nedenle tanık beyanları, satış bedelinin ödendiğine dair banka kaydının bulunmaması ve mirasbırakanın ekonomik durumu öne çıkar. Hile veya aşırı yararlanma iddiasında ise sözleşme öncesi yazışmalar ve değer farkı belirleyicidir. Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasında vekâletnamenin kapsamı ile yapılan işlem karşılaştırılır. Dava dilekçesinde sebebin net seçilmemesi, delil ikamesini dağıtır.
Erken Toplanması Gereken Kayıtlar
- Tapu müdürlüğünden alınacak akit tablosu, resmî senet ve işlem dosyası
- Taşınmazın işlem tarihindeki emlak vergi değeri ile rayiç değer karşılaştırması
- Devir bedelinin geçtiği iddia edilen hesaplara ait dönemsel banka hareketleri
- Mirasbırakanın sağlık kayıtları, ehliyet durumuna ilişkin belgeler
- Kadastro tutanakları ve varsa imar uygulaması dosyası
Süre ve Usul Kaynaklı Hak Kaybı
Bu davalarda süre riski iki koldan gelir. Birincisi, iddia edilen sakatlık türüne bağlı hak düşürücü ya da zamanaşımı süreleridir; irade bozukluğuna dayanan taleplerde sürenin, sakatlığın öğrenildiği andan işlemeye başladığı gözden kaçırılır. İkincisi ve daha yakıcı olanı, taşınmazın dava sırasında üçüncü kişiye devredilmesidir. Tapu kaydına şerh konulmaması hâlinde iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir ve kazanılan dava fiilen sonuçsuz kalır.
Bilirkişi ve Keşif Aşamasını Boşa Harcamamak
Keşif ve bilirkişi incelemesi genellikle tek sefere mahsus fırsattır. Keşif öncesinde sorulacak teknik soruların yazılı olarak dosyaya sunulması, rapordaki eksikliklerin sonradan itirazla giderilmesinden daha etkilidir. Rapor geldiğinde ise itirazın soyut beğenmeme şeklinde değil, hangi belgenin incelenmediği belirtilerek yapılması gerekir.
Karar Sonrası Planlama
Hüküm lehe çıksa dahi tescilin infazı, harç ve vergi yükümlülükleri ile ecrimisil talepleri ayrıca planlanmalıdır. Aleyhe sonuçta ise istinaf dilekçesinin, ilk derece mahkemesinin hangi delili değerlendirmediğine odaklanması beklenir.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın tapu geçmişi ve tarafların sıfatı sonucu doğrudan etkilediğinden, işlem yapılmadan önce dosyanın bir avukatla incelenmesi tavsiye edilir.