Kira bedelinin artırılması, çoğu uyuşmazlıkta hukuki tartışmadan önce bir takvim meselesidir. TBK, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış için üst sınır öngörür ve kira bedelinin tespitini isteyecek tarafa bildirim yükümlülüğü getirir. Bu bildirimin zamanında ve ispatlanabilir biçimde yapılmaması sonraki dönemi doğrudan etkiler.
Bildirimin Zamanı Neden Belirleyici
Yeni dönemde daha yüksek bir bedel talep edilecekse, bunun yeni kira yılının başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa ulaşmış olması aranır. Süresinde ulaşmayan bildirim talebi tümüyle geçersiz kılmasa da hangi dönemden itibaren hüküm ifade edeceğini değiştirir. Noter ihtarnamesinin tebliğ şerhi, bu tarihi tartışmasız kılan en pratik belgedir.
Sözleşmedeki Artış Kaydının Sınırı
Taraflar sözleşmede bir artış oranı kararlaştırmış olsa dahi, konut kiralarında kanunun öngördüğü üst sınırı aşan kısım geçerli sayılmaz. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan bedellerde ve çatılı işyeri kiralarında farklı kurallar işleyebilir. Sözleşmenin tarihi, süresi ve yenileme kaydı bu değerlendirmenin başlangıç noktasıdır.
Ödeme ve Tebligat Kayıtları
- Kira ödemelerinin banka üzerinden ve dönem açıklaması yazılarak yapılması
- Elden ödemede tarih ve dönem belirtilen imzalı makbuz düzeni
- İhtarnamenin tebliğ evrakının sözleşmeyle birlikte saklanması
- Kiralananın devri halinde yeni malikin bildirim yazısı
- 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider ve aidat yazışmaları
Artış İhtarı ile Tahliye İhtarının Karıştırılması
Sık görülen bir usul hatası, artış talebine ilişkin bildirim ile temerrüt nedeniyle tahliyeye yönelik ihtarın aynı metinde ve aynı hukuki sonuca bağlanarak yazılmasıdır. Bu iki bildirimin şartları, süreleri ve sonuçları farklıdır. Ödenmeyen kira için gönderilecek ihtarda tanınan sürenin ve talep edilen tutarın açıkça gösterilmesi gerekir; belirsiz tutar sonraki tahliye talebini zayıflatır. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin tartışmalarda ise TMK hükümleri ayrıca devreye girer.
Bildirim Öncesi Sıra
- Kira başlangıç tarihi ve dönem yenilenme günü belirlenir.
- Bildirim için son gün geriye doğru hesaplanır.
- İhtar metninde yeni bedel ve dayanağı açıkça yazılır.
- Tebliğ belgesi dosyaya konur, tespit davası ihtimaline karşı süre izlenir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir; kiralananın kullanım amacı, sözleşmenin tarihi ve tarafların sıfatı sonuca etki eder. Kendi kira ilişkiniz için bildirim göndermeden önce metnin bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi faydalı olur.