Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde ihtarname çoğu zaman davanın kendisinden daha belirleyicidir. TBK’nın konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin düzeni, tahliye sebeplerinin bir kısmını yazılı bildirim şartına bağlar; şeklen eksik bir ihtar, esasen haklı bir talebi dahi sonuçsuz bırakabilir. Aşağıda ihtarın hangi hâlde geçerli sayıldığı ve delil zincirinin nasıl kurulacağı incelenmektedir.
Temerrüt İhtarında Aranan Unsurlar
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye yolunda ihtarın taşıması gereken asgari içerik bellidir: hangi döneme ait kira veya yan giderin ödenmediği, ödeme için tanınan sürenin açıkça belirtilmesi ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği uyarısı. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre yasada otuz gün olarak öngörülmüştür ve daha kısa bir süre verilmesi ihtarı geçersiz kılabilir. Ayrıca birden fazla döneme ait borç toplu yazılırken dönemlerin ayrıştırılmaması, sonradan hangi ayın ödendiği tartışmasında aleyhe sonuç doğurur.
İki Haklı İhtar Yolunun İnce Ayrıntısı
- İhtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait borçlar için gönderilmiş olması gerekir.
- Her ihtarın haklı olması, yani gönderildiği anda gerçekten muaccel bir borcun bulunması aranır.
- Kiracının ihtardan sonra ödeme yapmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
- Dava açma zamanı sınırlıdır; kira yılının bitimini izleyen dönemde harekete geçilmezse hak kullanılamaz hâle gelir.
Tebligatın İspatı
İhtarnamenin gönderilmesi tek başına yeterli değildir; muhataba usulüne uygun ulaştığının belgelenmesi gerekir. Kiracının adres değiştirdiği hâllerde sözleşmede yazılı adrese yapılan tebligatın geçerliliği tartışma konusu olur. Bu nedenle dosyaya tebliğ mazbatası, adres kayıt sistemi çıktısı ve varsa kiracının aynı adresten yaptığı yazışmalar birlikte konulmalıdır. Tebligat parçasındaki şerhin mevzuatın aradığı araştırmayı yansıtmaması, usulsüz tebligat itirazına kapı açar.
İhtiyaç ve Yeniden İnşa Sebeplerinde Farklı Delil
- Gereksinim iddiasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut belgeyle gösterilir; sadece beyan yeterli görülmez.
- Yeniden inşa ve imar sebebinde ruhsat, proje ve teknik rapor dosyanın merkezinde yer alır.
- Yeni malikin ihtiyacı sebebine dayanılacaksa edinme tarihinden itibaren işleyen bildirim ve dava süreleri takip edilir.
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verildiği tartışmaya açık olduğundan, düzenleme tarihi ile imza koşulları belgelenir.
Kat Mülkiyeti Boyutu
634 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazlarda kiracının ortak yerlere ilişkin aykırı davranışları ayrı bir hukuki zemin oluşturur. Yönetim kararları, tutanaklar ve uyarı yazıları bu iddiayı destekleyen bağımsız delil kaynağıdır. TMK’nın mülkiyete ilişkin genel hükümleri ise el atmanın önlenmesi gibi tamamlayıcı taleplerde gündeme gelir.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tahliye sebebi usulü değiştirdiğinden, ihtarname gönderilmeden önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.