Apartman ve site yönetimlerinde alacak takibi, çoğu zaman haklılıktan değil sıralama hatasından zarar görür: karar alınmadan takip başlatılır, ihtar gönderilmeden tahliye istenir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, süreci adım sırasıyla ele alır.
Yönetim Kararının İcra Edilebilirliği
Aidat ve gider paylarının istenebilmesi için önce dayanağın kurulması gerekir: usulüne uygun toplanmış kat malikleri kurulu kararı ya da tebliğ edilmiş bir işletme projesi. Karar defterinin düzenli tutulması, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması ve projenin bağımsız bölüm maliklerine bildirilmesi, sonraki icra aşamasının temelini oluşturur. Dayanak belgesi zayıf olduğunda, borcun varlığı itiraz üzerine tartışmalı hale gelir.
Takip Türünün Seçimi
Kanunun icra edilebilir belge saydığı bir yönetim kararı veya işletme projesi bulunduğunda, takibin buna göre başlatılması itiraz üzerine kaybedilen zamanı azaltır. Genel haciz yoluyla başlatılan takipte borçlunun basit bir itirazı takibi durdurur ve yönetimi ek bir yargılamaya sürükler. Bu tercih, dosyanın en başında yapılmalıdır.
Tahliye Talebinin Dayanağı: Kira mı, Kat Mülkiyeti mi?
- Bağımsız bölümde oturan kişi kiracı ise, kira ilişkisinden doğan temerrüt hükümleri ve ödeme süreli ihtar yolu işletilir.
- Malikin bizzat oturduğu hallerde kira hukukuna dayalı tahliye yolu kullanılamaz; kat mülkiyeti mevzuatındaki özel yollar değerlendirilir.
- Ortak yerlere zarar verme veya çekilmezlik oluşturan davranışlar söz konusuysa, önce yazılı uyarı ve kurul kararı zinciri kurulur.
- Her adımın tebligatla belgelenmesi, sonraki aşamanın ön şartıdır.
İhtar, Tebligat ve Tutanak Zinciri
Bu dosyalarda kaybedilen davaların çoğu, ihtarın içeriğinden değil tebliğ edilememesinden kaynaklanır. Bağımsız bölüm maliklerinin güncel adreslerinin yönetim kayıtlarında tutulması, tebligat şerhlerinin okunması ve gönderilen her belgenin bir örneğinin dosyalanması gerekir. Ortak yerlere ilişkin ihlallerde tutulan tutanaklarda tarih, saat ve tanık bilgisi bulunması, sonradan yapılacak değerlendirmeyi kolaylaştırır.
Genel Uyarı
Buradaki açıklamalar yol gösterici niteliktedir; yönetim planının içeriği, oturanın hukuki konumu ve alacağın dayanağı süreci değiştirir. Takip başlatmadan önce dayanak belgelerinin bir hukukçu tarafından incelenmesi, tekrar eden masrafların önüne geçer.