Kiracının kira borcunu ödememesi veya sözleşmeye aykırı davranması halinde kiraya verenin başvurabileceği yollar, dayandırıldıkları sebebe göre birbirinden ayrılır. TBK ekseninde ihtarın niteliği, izlenecek tahliye yolunu doğrudan belirler.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre içeren bir ihtar gönderir. Bu ödeme ihtarında verilen sürede borç ödenmezse, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye isteyebilir. İhtarda ödenmesi gereken tutarın ve sürenin açıkça yer alması, ihtarın geçerliliği bakımından belirleyicidir.
İki Haklı İhtar Yolu
Kiracı bir kira yılı içinde iki kez ödemede gecikir ve bunun için iki ayrı haklı ihtar çekilirse, kiraya veren kira yılının sonunda dava açarak tahliye isteyebilir. Burada önemli olan, ihtarların ayrı ödeme dönemlerine ilişkin ve haklı olmasıdır; aynı borç için yazılan tekrar niteliğindeki bildirimler ayrı ihtar sayılmaz.
- İhtarların ayrı kira dönemlerine ait olması
- Her ihtarın haklı, yani gerçek bir gecikmeye dayanması
- İhtarların yazılı ve ispatlanabilir biçimde gönderilmesi
Diğer Tahliye Sebepleri
İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa/imar amacı ya da yazılı tahliye taahhüdü de ayrı hukuki yollardır. Özellikle tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır. TMK ve 634 ile ilgili kat mülkiyeti ilişkileri de somut olayda gündeme gelebilir.
Sürelerin Takibi
Her tahliye yolunun kendine özgü hak düşürücü veya dava süresi vardır; taahhüde dayalı tahliyede belirlenen tarihten itibaren dava için tanınan süre kaçırılırsa hak kaybı doğar. Bu nedenle ihtar tarihleri ve taahhüt tarihi bir arada izlenmelidir.
Bu metin genel niteliktedir. Kira ilişkisinin koşulları her sözleşmede farklı olduğundan, ihtar veya tahliye adımına geçmeden önce hukuki görüş almanız önerilir.