Kiralanan taşınmazın tahliyesi, çoğu zaman kanunun öngördüğü sürelere titizlikle uyulmasına bağlıdır. TBK ve 634 çerçevesinde, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden belirli süreli sözleşmenin sona ermesine kadar her yol kendine özgü bildirim ve dava sürelerine sahiptir. Bu rehber tahliyenin zamanlama boyutunu ele alır.
Tahliye Sebebine Göre Süre Rejimi
Kira ilişkisini sona erdirmenin yolu, dayanılan sebebe göre değişir. Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, kiracının temerrüdü ya da tahliye taahhüdü farklı süre kurallarına tabidir. Aynı olayda birden çok sebep bulunsa bile, seçilen sebebe uygun süre ve usul izlenmezse talep reddedilebilir.
Bildirim Zamanının Önemi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin bitiminden önce yapılması gereken bildirimler vardır; bu bildirim zamanında yapılmazsa sözleşme kural olarak uzar. Kiraya verenin sözleşme süresinin dolmasıyla kendiliğinden tahliye isteyememesi, uygulamada en sık karşılaşılan yanılgıdır. Bu nedenle bildirimin şekli kadar zamanı da planlanmalıdır.
Dava Açma Penceresi
- İhtiyaç ve yeniden inşa nedenli tahliyede belirli sürelerin geçmesi beklenir
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhütteki tarih esas alınır
- Temerrüt halinde ödeme süresinin dolması aranır
- Süresi içinde açılmayan dava, hakkın o dönem için kaybına yol açabilir
Tahliye Taahhüdünde Geçerlilik
Yazılı tahliye taahhüdü güçlü bir dayanak olsa da geçerliliği belirli koşullara bağlıdır; taahhüdün kira ilişkisinin kurulmasından sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır. Taahhütteki tarihin dolmasının ardından da dava için tanınan süre kaçırılmamalıdır. Taahhüt tarihi ile fiili teslim tarihi arasındaki ilişki dikkatle incelenmelidir.
Kira sürelerinin hesabı sözleşme türüne ve tahliye sebebine göre değişir; genel takvim her dosyada aynı sonucu vermez. Bildirimi yapmadan önce sözleşmenizi ve süreleri bir hukukçuyla gözden geçirmeniz isabetli olacaktır.