Kiraya verenin en çok zorlandığı konu, haklı olduğunu düşündüğü bir tahliye talebinde doğru sebebe ve doğru usule dayanmaktır. Yanlış tahliye sebebiyle açılan dava, esasa girilmeden reddedilebilir ve süreç aylarca uzayabilir.
Tahliye Sebeplerinin Ayrımı
Türk Borçlar Kanunu (TBK) tahliye sebeplerini sınırlı biçimde sayar: gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ya da kira borcunun ödenmemesi gibi. Her sebebin kendine özgü şartı ve süresi vardır; ihtiyaç nedeniyle tahliye ile temerrüde dayalı tahliye tamamen farklı yollardır. Bu nedenle önce dayanılacak sebep netleştirilmelidir.
Sürece Hazırlık
- Yazılı kira sözleşmesi ve varsa tahliye taahhüdü
- Ödeme takibini gösteren banka kayıtları
- Usulüne uygun ihtar ve tebligat belgeleri
- Gereksinim iddiasını destekleyen belgeler
Zorunlu Arabuluculuk Adımı
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru bir dava şartı haline gelmiştir. Bu adım atlanarak açılan tahliye davası usulden reddedilir. Arabuluculuk aşamasında tarafların uzlaşması, hem zaman hem masraf açısından çoğu zaman daha lehe sonuç verir.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak alan ve yönetim kuralları, kira ilişkisiyle kesişebilir. Kiracının ortak yaşamı çekilmez hale getirmesi gibi durumlar ayrı bir zeminde değerlendirilir.
Değerlendirme
Her kira ilişkisinin sözleşmesi, süresi ve tahliye sebebi farklıdır; yanlış sebep seçimi süreci baştan zayıflatır. Tahliye yoluna girmeden önce sebebi ve usulü bir hukukçuyla doğrulamanız, tekrar dava açma yükünden korur.