Bir taşınmaza birden çok kişinin ortak olması, zamanla yönetim ve gelir paylaşımı uyuşmazlıklarına dönüşebilir. Ortaklığın giderilmesi, bu paylı veya elbirliği mülkiyetini sona erdiren yoldur. TMK ve TBK'nın maddi hükümleriyle birlikte, taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk giderek daha belirleyici bir aşama hâline gelmiştir.
İki Temel Giderme Yolu
Ortaklık, ya taşınmazın aynen taraflar arasında paylaştırılmasıyla ya da satılıp bedelinin pay oranında dağıtılmasıyla sona erer. Aynen taksim çoğu zaman fiziki olarak mümkün olmadığından, uygulamada satış yoluyla giderme daha sık gündeme gelir. Hangi yolun uygun olduğu, taşınmazın niteliğine bağlıdır.
Arabuluculuğun Öne Çıkan Rolü
Taraflar arasında iletişim koptuğunda dahi, arabuluculuk masası çoğu zaman satıştan daha avantajlı çözümler üretir. Ortaklardan birinin diğerlerinin payını alması, taşınmazın belirli bir bedelle devri veya kullanım düzeninin belirlenmesi gibi seçenekler bu aşamada değerlendirilebilir. Anlaşma sağlanırsa, uzun süren bir yargı süreci baştan önlenmiş olur.
Arabuluculukta Masaya Getirilecekler
- Taşınmazın güncel durumu ve varsa değer tespiti
- Payların oranı ve tapudaki mülkiyet biçimi
- Ortakların önceliği: devralma, satış veya kullanım düzeni
- Kira geliri veya masraflara ilişkin geçmiş hesaplaşma
Anlaşma Sağlanamazsa
- Ortaklığın giderilmesi talebiyle dava yoluna gidilir.
- Taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı değerlendirilir.
- Elverişli değilse satış yoluyla giderme ve bedelin pay oranında dağıtımı gündeme gelir.
Uygulamada Dikkat Edilecekler
Satış yoluyla gidermede, taşınmazın değerinin doğru tespiti tarafların menfaatini doğrudan etkiler. Ayrıca elbirliği mülkiyetinde önce mirasçılık veya ortaklık ilişkisinin netleştirilmesi gerekebilir. Kira geliri veya yapılan masraflara ilişkin geçmiş hesaplar, ayrı bir talep olarak da gündeme gelebilir.
Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk çoğu zaman en hızlı ve esnek yoldur. Taşınmazın niteliğine uygun bir strateji için hukuki destek alınması önerilir.