Bir taşınmaza birden çok kişinin ortak olduğu ve tarafların anlaşamadığı durumlarda, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası devreye girer. Bu rehber, TMK ve TBK çerçevesinde bu davanın işleyişini, ihtarın rolünü ve paylaşım yöntemlerini kira ilişkileriyle bağlantısı içinde ele alır.
Davanın Amacı
Ortaklığın giderilmesi davası, ortaklar arasındaki paylı veya elbirliği mülkiyetini sona erdirir. Mahkeme öncelikle malın aynen taksim edilip edilemeyeceğine bakar; bu mümkün değilse taşınmazın satış yoluyla paraya çevrilip bedelin pay oranında dağıtılmasına karar verir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 hükümleri, bağımsız bölümlerin durumu bakımından ayrıca gözetilir.
İhtarın İşlevi
Dava açmadan önce diğer ortaklara çekilen ihtar zorunlu bir dava şartı olmasa da uygulamada önemli işlev görür: uzlaşma iradesini belgeler, ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edilecekse kötüniyet ve talep tarihini ortaya koyar. Ortaklardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğerlerinin payına düşen kullanım bedeli için ihtar tarihi belirleyici olabilir.
Paylaşımda İki Yol
- Aynen taksim: Taşınmaz fiilen bölünebiliyor ve paylar buna elveriyorsa tercih edilir
- Satış suretiyle: Bölünme mümkün değilse açık artırmayla satılıp bedel paylaştırılır
Tarafların bir kısmı satışa, bir kısmı taksime yöneldiğinde mahkeme teknik inceleme ve bilirkişi raporuyla malın niteliğini değerlendirir.
Delil ve Hazırlık
Tapu kaydı, çap-imar durumu, varsa kira sözleşmeleri ve kullanım belgeleri dosyanın temelidir. Ecrimisil de isteniyorsa, kimin ne zamandan beri kullandığı ve emsal kira bedeli somut biçimde ortaya konmalıdır.
Değerlendirme
Bu davalarda en sık hata, aynen taksim ile satış arasındaki farkı ve ecrimisil için ihtarın önemini göz ardı etmektir. Taşınmazın niteliği çözümü belirler; payınıza uygun stratejiyi kurmak için hukuki değerlendirme almanız yararınıza olur.