Kiraya verenin taşınmazı geri alması, kanunun tanıdığı belirli tahliye sebeplerine ve öngörülen sürelere bağlıdır. TBK kira hükümleri, TMK mülkiyet çerçevesi ve toplu yapılarda 634 sayılı Kanun bu ilişkiyi düzenler. Bu rehber, tarafların hak ve yükümlülüklerini pratik açıdan ele alır.
Tahliyenin Dayanabileceği Sebepler
Kiralananın tahliyesi; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, yazılı tahliye taahhüdü, gereksinim (kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı), yeniden inşa-imar ve kiracının kusurlu davranışları gibi hallere dayanabilir. Her sebep kendine özgü koşul ve süre rejimine tabidir; sebebin doğru seçilmesi davanın kaderini belirler.
İhtar ve Süreye Bağlılık
Temerrüt yoluyla tahliyede kiracıya verilecek ödeme süresi ve bu sürenin sonucu doğuran ihtarın usulüne uygunluğu belirleyicidir. Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinde ise dava, kira döneminin bitimine bağlı sürelerde açılmalıdır. Sürenin kaçırılması, haklı sebep olsa bile davanın reddine yol açabilir.
İcra ve Dava Yolu Ayrımı
- Kira bedelinin ödenmemesinde icra takibi ile tahliye istenebilir.
- Gereksinim gibi sebeplerde ise tahliye davası açmak gerekir.
- Yazılı tahliye taahhüdü, hem icra hem dava yoluna imkan tanıyabilir.
İspatın Belkemiği
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler ve gereksinim iddiasını destekleyen belgeler dosyanın omurgasını oluşturur. Gereksinim sebebinde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun somut delillerle ortaya konması gerekir; aksi halde talep soyut kalır.
Kira uyuşmazlıkları sözleşme türü ve taşınmazın niteliğine göre farklılaşır; bu içerik genel bir çerçevedir. Somut kira ilişkinizde sebep ve süre seçimini bir hukukçuyla değerlendirmeniz isabetli olacaktır.