Apartman ve site yönetimlerindeki anlaşmazlıkların çoğu, ortak alanların kullanımı etrafında toplanır ve bu tür uyuşmazlıklarda mevcut durumun zamanında kayıt altına alınması belirleyicidir. TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ilerleyen süreçte, delil tespiti ile yönetim bildirimlerinin geç ulaşmasından doğan riskler öne çıkar.
Delil Tespitinin Zamanla Yarışı
Ortak alana yapılan bir müdahale ya da yapısal değişiklik zamanla ortadan kalkabilir veya gizlenebilir. Bu yüzden mevcut durumun keşif ve bilirkişi yoluyla tespit edilmesi, sonraki eda davasına sağlam bir zemin hazırlar. Geç kalınan tespitte, aleyhe müdahale çoktan değiştirilmiş olabilir.
Ortak Alanın Kapsamı
Çatı, cephe, bahçe ve tesisat hatları kural olarak ortaktır ve bunların kullanımı ancak kanun ile yönetim planının izin verdiği ölçüde değiştirilebilir. Bir kat malikinin ortak alanı tek başına işgal etmesi, diğer maliklerin dava hakkını doğurur.
Yönetim Bildirimlerinin Tebliği
- Kat malikleri kurulu kararlarının maliklere usulüne uygun bildirilmesi
- Karara karşı itiraz süresinin bildirim tarihinden işlemesi
- Adres ya da tebligat eksikliğinin itiraz hakkını kaçırma riski
Yönetim Planının Ağırlığı
Yönetim planı malikler arasında sözleşme niteliğindedir. Bir kullanımın hukuka uygunluğu değerlendirilirken önce bu plana bakılır; plana aykırı fiili kullanımlar zamanla hak doğurmaz. Tespit davası, bu belirsizliği mahkeme kararıyla gidermeye yarar.
Bu metin genel bilgilendirmedir; her taşınmazın projesi ve yönetim planı sonucu etkiler. Somut durumunuz için hukuki destek almanız önerilir.