Kira artış oranı, tarafların en sık karşı karşıya geldiği konulardan biridir. TBK, konut kiralarında artışa bir üst sınır getirir ve bu sınırın aşılamayacağını öngörür. Bu rehber, kira artışında ihtarın rolünü ve anlaşmazlık halinde izlenecek yolu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve TMK ile TBK çerçevesinde ele alır.
Sözleşmedeki Artış Kaydı Her Zaman Geçerli Değildir
Konut kirasında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış oranı, kanunun izin verdiği üst sınırı aşamaz. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran yazılı olsa bile, sınırı aşan kısım bakımından bu kayıt kiracıyı bağlamaz. Kiraya verenin gönderdiği artış ihtarı da ancak yasal çerçeve içinde sonuç doğurur.
İhtar Neyi Sağlar, Neyi Sağlamaz
İhtarname bir bilgilendirme ve talep aracıdır; tek başına artışı hukuken kesinleştirmez. Ancak ihtar, tarafın iyi niyetini ve talebini tarihiyle sabitlemesi bakımından değerlidir. Kiraya veren yeni dönem bedelini ihtarla bildirebilir; kiracı buna itiraz ederse uyuşmazlık yargıya taşınır. Bu nedenle ihtarın içeriği, dayanağı ve gönderim tarihi özenle belgelenmelidir.
Kira Tespit Davasının Mantığı
Taraflar artış üzerinde anlaşamazsa, bedelin belirlenmesi için kira tespit davası gündeme gelir. Bu davada mahkeme, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Beş yılı aşan uzun süreli kiralarda değerlendirme farklılaşabilir. Davanın hangi kira döneminden itibaren hüküm doğuracağı, açılış zamanına ve yapılan bildirimlere bağlıdır.
Tahliye Baskısına Karşı Kiracının Konumu
Artış talebi bazen örtülü bir tahliye baskısına dönüşür. Oysa kiracının sözleşmeden doğan güvencesi vardır ve kiraya verenin tahliye isteyebileceği haller kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır. Artışı ödememe ile temerrüt riskini karıştırmamak gerekir; ödenmesi tartışmasız kısmı zamanında yatırmak, kiracıyı temerrüt tehdidinden korur.
Belgelerinizi Dönemsel Tutun
- Sözleşmeyi, dekontları ve ihtarları tek dosyada toplayın.
- Ödemeleri kira dönemine göre etiketleyin.
- Uyuşmazlık halinde emsal kira araştırmasını erken başlatın.
Bu içerik yol gösterici niteliktedir. Taşınmazın niteliği ve sözleşme koşulları sonucu etkiler; somut durumunuz için hukuki destek almanız uygun olur.