Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı iddiası, en ağır sonuç doğuran davalardan birine kapı açar. TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tapu iptali ve tescil talebi, çoğu zaman öncesinde bir tespitin yapılmasını gerektirir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Zaman Gündeme Gelir?
Tapudaki kayıt; muvazaa, hile, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya yolsuz tescil gibi sebeplerle gerçek hak durumunu yansıtmıyor olabilir. Bu hallerde malik olduğunu ileri süren kişi, mevcut kaydın iptalini ve kendi adına tescili ister. Davanın çekirdeği, tapunun neden gerçeğe aykırı oluştuğunu ispatlamaktır.
Tespit Davasının İşlevi
Bazı durumlarda önce bir hukuki ilişkinin veya fiili durumun tespiti gerekir. Sınır, taşkın yapı, zilyetlik durumu veya bir sözleşmenin niteliği gibi konularda tespit, sonraki tapu iptali talebinin zeminini hazırlar. Tespit davası tek başına mülkiyeti geçirmez; ancak ileri sürülecek iddiayı belgesel olarak sağlamlaştırır.
Delil ve Keşfin Önemi
- Tapu ve kadastro kayıtlarının tarihsel olarak izlenmesi
- Taşınmaz başında keşif ve bilirkişi incelemesi
- Tanık beyanları ile fiili kullanımın ortaya konması
- Bedel ödendiğine veya ödenmediğine ilişkin banka ve belge kayıtları
Kat Mülkiyetli Taşınmazlarda Ek Boyut
Uyuşmazlık kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise 634 sayılı Kanun devreye girer. Ortak alan, eklenti ve bağımsız bölüm ayrımı, tapu iptali talebinin kapsamını değiştirebilir. Bu nedenle projeye ve yönetim planına da bakılmalıdır.
Süre ve Hak Düşürücü Etkiler
Bazı iptal sebepleri belirli sürelere bağlıyken, yolsuz tescile dayalı bazı taleplerde farklı esaslar geçerli olabilir. İyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımı da tabloyu değiştirdiğinden, dava açmadan önce kaydın devir geçmişi incelenmelidir.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Taşınmaz davaları kayıt geçmişine ve somut delillere çok bağlı olduğundan, tapu belgelerinizi ve iddianızın dayanağını bir hukukçuyla değerlendirmeniz önerilir.