Gayrimenkul uyuşmazlıkları çoğu zaman iç içe geçmiş iki farklı sorunu barındırır: mülkiyetin kime ait olduğu ve taşınmazda kimin oturacağı. Tapu iptali mülkiyeti tartışırken, icra yoluyla tahliye kullanım ilişkisini konu alır. Bu rehber, bu iki uyuşmazlığın ayrımını ve yönetimini konu odağıyla ele alır.
Tapu İptali Davasının Zemini
TMK, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesine dayanır; bu nedenle tapunun iptali için kaydın yolsuz oluştuğunu ya da hukuki dayanaktan yoksun olduğunu ortaya koymak gerekir. Hile, muvazaa veya ehliyetsizlik gibi iddialar, iptalin dayanağını oluşturabilir. Bu davada ispat yükü ağırdır ve tapu kaydına güvenen iyiniyetli üçüncü kişilerin durumu ayrıca değerlendirilir.
Tahliyenin Ayrı Yolu
Kira ilişkisine dayanan tahliye ise farklı bir mantıkla ilerler. TBK kapsamında kiracının tahliyesi, kira borcunun ödenmemesi, ihtiyaç veya sözleşmeye aykırılık gibi sebeplere dayanabilir. Kira borcunun ödenmemesi halinde, icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye takibi ile daha hızlı bir yol gündeme gelebilir.
- Uyuşmazlığın mülkiyete mi kullanıma mı ilişkin olduğu belirlenir.
- Tapu kaydı ve dayanak belgeler incelenir.
- Kira ilişkisinde ihtar ve ödeme kayıtları derlenir.
- Kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin etkisi göz önünde tutulur.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Taşınmaz bir kat mülkiyetine tabiyse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak alan ve yönetim kuralları uyuşmazlığa yansıyabilir. Ortak giderler, projeye aykırı kullanım veya yönetim kararları, hem mülkiyet hem kullanım tartışmalarını etkileyebilir.
İki Süreci Birlikte Planlamak
Tapu iptali ile tahliye çoğu zaman aynı taşınmaz üzerinde birlikte gündeme gelir. Bu durumda hangi davanın öncelik taşıdığı ve birinin sonucunun diğerini nasıl etkileyeceği baştan planlanmalıdır. HMK usul kuralları, bu süreçlerin yürütülmesinde tamamlayıcı çerçeveyi oluşturur.
Her gayrimenkul dosyasının tapu geçmişi ve sözleşme yapısı farklıdır; bu nedenle strateji olaya göre kurulur. Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Mülkiyet veya tahliyeye ilişkin bir uyuşmazlıkta doğru sıralamayı belirlemek için hukuki değerlendirme almak yerinde olur.