Apartman ve site yönetimlerinde en sık yaşanan sorun, ödenmeyen aidatlar ve ortak giderlerdir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu borçların tahsili ve ağır hâllerde icra yoluyla tahliye için özel araçlar tanır. Bu rehber, kat mülkiyeti ilişkisinde borç tahsili ile tahliye arasındaki bağı ele alır.
Ortak Gider Alacağının Niteliği
Kat malikinin ve bazı hâllerde kiracının ortak giderlere katılma borcu, düzenli ve süreklilik arz eden bir yükümlülüktür. Yönetim, karar defterine dayanan işletme projesi ve genel kurul kararlarıyla bu alacağı belgelendirir. Alacağın dayanağının düzgün kurulması, takibin temelidir.
Takip ve Öncelik
Ödenmeyen ortak gider alacakları için icra takibi başlatılabilir. Kanun bu alacaklara bağımsız bölüm üzerinde bir güvence tanıdığından, tahsilde belirli bir öncelik söz konusu olabilir. Takip başlatılırken:
- Borcun dönem dönem dökümünün çıkarılması
- Gecikme tazminatına ilişkin genel kurul kararının bulunması
- Borçlu malik ile kiracı arasındaki sorumluluk ayrımının gözetilmesi
Tahliye Hangi Durumda Gündeme Gelir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, borcunu ve yükümlülüklerini sürekli biçimde ihlal eden, ortak yaşamı çekilmez hâle getiren malik veya kullanıcı bakımından ağır sonuçlar öngörür. Bu, olağan bir kira uyuşmazlığından farklı, kendine özgü bir süreçtir ve sıkı koşullara bağlıdır.
Yönetimin Karar Alması
Tahliye veya ağır yaptırım yoluna gidilmeden önce kat malikleri kurulunun usulüne uygun karar alması gerekir. Bu kararın gerekçesi ve dayanağı, sonraki yargılamada denetlenir. Bu nedenle karar sürecinin kayıt altına alınması önemlidir.
Görevli Mahkeme
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Görevli mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın gereksiz yere reddedilmesini önler.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Bina yönetim planı, alınan kararlar ve borcun geçmişi sonucu etkilediğinden, somut durumun gayrimenkul hukuku alanında profesyonelce değerlendirilmesi tavsiye edilir.