Kiracı ile kiraya veren arasındaki gerilim çoğunlukla yenilenen dönemin kira artışı oranında düğümlenir. Taraflar anlaşamadığında başvurulan temel yol, mahkemeden kira bedelinin belirlenmesini istemektir. Bu rehber, artış uyuşmazlığını kira tespiti davası ekseninde ele alır.
Artışın Yasal Çerçevesi
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artışın belirli bir üst sınırı aşamayacağını öngörür; bu sınır tüketici fiyat endeksindeki değişim oranına bağlanmıştır. Sözleşmede bunun üzerinde bir artış kararlaştırılsa bile, aşan kısım kural olarak geçersiz sayılır. Bu nedenle önce sözleşmedeki artış kaydının yasal sınırla uyumu incelenmelidir.
Kira Tespiti Davası Ne Zaman Gündeme Gelir?
Belirli koşullarda kiraya veren, kira bedelinin güncel duruma göre yeniden belirlenmesini isteyebilir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise mahkeme, endeks sınırıyla bağlı kalmaksızın emsal kira bedellerini ve malın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir. Bu davada bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması çoğu kez belirleyici olur.
Dava Açarken Dikkat Edilecekler
- Davanın hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı, dava açma zamanına ve karşı tarafa yapılan ihtara bağlı olabilir.
- Emsal kira bedellerine ilişkin somut veriler (çevredeki benzer taşınmazların kiraları) baştan hazırlanmalıdır.
- Taşınmazın konumu, yaşı ve durumu bedeli etkileyeceğinden bu unsurlar delillendirilmelidir.
Kiracının Konumu
Kiracı açısından, yasal sınırı aşan bir artış talebine karşı ödenen fazla kısmın iadesi veya bedelin tespiti yoluyla dengelenmesi gündeme gelebilir. Konut kiralarında kiracıyı koruyan hükümler nedeniyle, kiraya verenin tahliye ve artış taleplerinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir; artış uyuşmazlığı tek başına tahliye sebebi oluşturmayabilir.
Değerlendirme
Kira uyuşmazlıklarında sonuç, sözleşmenin süresine, artış kaydına ve emsal verilere göre şekillenir. Aynı talep, kira ilişkisinin beşinci yılından önce ve sonra farklı sonuç verebilir. Sözleşmenizi ve ödeme geçmişinizi bir avukatla değerlendirmeniz, dava açmadan önce beklentinizi gerçekçi bir zemine oturtmanıza yardımcı olur.