Kiralananın boşaltılması, kiraya veren ile kiracı arasındaki en çekişmeli konulardan biridir. Tahliye talebinin dayanağı, TBK ve TMK çerçevesinde; kat mülkiyeti boyutu bulunan taşınmazlarda ise 634 sayılı Kanun ekseninde değerlendirilir. Rehber, tahliye sebeplerini ve tespit davasının işlevini ele alır.
Başlıca Tahliye Sebepleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, iki haklı ihtar, kiraya verenin konut ihtiyacı, yeniden inşa/imar veya yeni malikin ihtiyacı gibi kanunda sınırlı sayıda gösterilen sebeplere dayanır. Her sebebin kendine özgü ihtar, süre ve dava koşulları vardır; bunların birbirine karıştırılması davanın reddine yol açabilir.
Temerrüt ve İhtar Prosedürü
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde, kiracıya verilen süreli ihtar temerrüt tahliyesinin ön koşuludur.
- İki haklı ihtar sebebine dayanmak için, aynı kira yılı içinde usulüne uygun iki ayrı ihtarın varlığı aranır.
- İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Tespit Davasının İşlevi
Kira ilişkisinin varlığı, başlangıç tarihi ya da güncel kira bedeli tartışmalıysa, tarafların hukuki durumunu netleştirmek için tespit davası gündeme gelebilir. Özellikle kira bedelinin belirlenmesi taleplerinde, mevcut bedelin ve kira başlangıcının tespiti sonraki uyuşmazlıkların zeminini oluşturur.
İcra Yoluyla Tahliye
Kesinleşen tahliye kararı ya da yazılı kira sözleşmesine dayalı takip sonrası, tahliye icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir. Kiracının itiraz ve süre hakları bu aşamada da işler. Tahliye sebepleri sıkı şekil şartlarına bağlı olduğundan, ihtar ve dava adımlarını atmadan önce somut sözleşmeye göre bir değerlendirme almak yerinde olur.