Apartman ve site yaşamında çatışmalar çoğu zaman ödenmeyen aidatlar, ortak alanın izinsiz kullanımı veya kiracının tahliyesi etrafında düğümlenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri birlikte devreye girdiğinde, hangi talebin hangi yolla ileri sürüleceği kritik hâle gelir. Bu rehber icra yoluyla tahliye boyutuna odaklanır.
Aidat Alacağının Takibi ve İcra Yolu
Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla belirlenen ortak gider ve aidatlar, ödenmediğinde icra takibine konu edilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu, gecikmede olan malike karşı yöneticiye takip yetkisi tanır; alacak, gecikme tazminatıyla birlikte istenebilir. Burada kurul kararının usulüne uygun alınmış ve tebliğ edilmiş olması takibin dayanağını güçlendirir.
Kiracının Tahliyesinde İki Ayrı Zemin
Taşınmazı kiraya veren malik açısından tahliye, kira sözleşmesine ve Borçlar Kanunu'na dayanır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilip verilen süre sonunda tahliye istenebilir; tahliye taahhüdüne dayalı takip ise ayrı bir yoldur. Bu iki yolun şartları ve süreleri birbirinden farklıdır.
- Kira sözleşmesi ve varsa yazılı tahliye taahhüdü
- Ödeme emri ve tebligat tarihlerini gösteren belgeler
- Ortak gider borcunda kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi
İtiraz ve Tahliyenin Duraklaması
Borçlu ödeme emrine itiraz ederse takip durabilir ve uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine ya da genel mahkemeye taşınabilir. Bu nedenle takip başlatılırken itiraz olasılığı ve bunun tahliyeyi geciktirme etkisi önceden hesaplanmalıdır.
Süre ve Tebligat Disiplini
Tahliye yollarında ödeme süresi ve dava açma süreleri kesin niteliktedir; tebligatta yapılan bir hata tüm süreci başa döndürebilir. Tebliğ tarihlerinin tek bir takvimde izlenmesi hak kaybını önler.
Kat mülkiyeti ve kira uyuşmazlıkları taşınmazın durumuna ve sözleşme metnine göre değişir. Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; tahliye yolunu seçmeden önce dosyanızın bir uzmanca incelenmesini öneririz.