Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıyla malın aynen taksimi ya da satış yoluyla paylaştırılması istenebilir. Taşınmaz kiradaysa, satış ve tahliye ilişkisi ayrı bir düğüm oluşturur. Bu rehber TMK ve TBK çerçevesinde bu kesişimi ele alır.
Aynen Taksim mi Satış mı
Mahkeme öncelikle malın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölünme mülkün değerini önemli ölçüde düşürüyorsa ya da fiilen mümkün değilse, satış suretiyle paylaştırmaya karar verilir. Satış, icra dairesi ya da satış memuru eliyle açık artırmayla yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Kiracının Durumu
Taşınmazın açık artırmayla el değiştirmesi, mevcut kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kanunun tanıdığı koşullar ve süreler içinde gereksinim veya diğer sebeplerle tahliye yoluna gidebilir. Kiracının, sözleşmeden doğan haklarını koruması için tebligatları ve süreleri yakından takip etmesi gerekir.
- Tapu kaydı ve paydaş listesi baştan netleştirilir.
- Kira sözleşmesinin tarihi ve şartları dosyaya eklenir.
- Taşınmazın kat mülkiyetine elverişli olup olmadığı incelenir.
Değer Tespiti ve İtiraz
Satış bedelinin temelini, mahkemece yaptırılan keşif ve bilirkişi değer tespiti oluşturur. Bu tespite karşı itiraz, somut ve ölçülebilir gerekçelere dayanmalıdır; yalnızca "değer düşük" demek yeterli olmaz. Rayiç bedele ilişkin karşı belgeler zamanında sunulmalıdır.
Uzlaşma Seçeneği
Paydaşların bir kısmı diğerinin payını satın alarak süreci kısaltabilir. Bu, hem masrafı hem de açık artırmada değerin düşme riskini azaltabilir; ancak pay oranları ve ödeme koşulları yazılı olarak belirlenmelidir.
Bu içerik genel niteliktedir. Taşınmazınızın bölünebilirliği, kira ilişkisinin durumu ve paydaş yapısı sonucu doğrudan etkiler; işleme başlamadan hukuki görüş almanız faydalı olacaktır.