Apartman ve site yaşamında ortaya çıkan aidat, ortak alan ve yönetim uyuşmazlıkları kat mülkiyeti hukukunun konusudur. Son yıllarda bu tür bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava öncesinde geçilmesi gereken bir aşama haline gelmiştir. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde tipik uyuşmazlıkları ve çözüm yollarını ele alır.
Yönetim Planı Temeldir
634 sayılı Kanun, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirlerken yönetim planına merkezi bir rol verir. Yönetim planı, adeta binanın anayasası gibi işler ve tüm malikleri bağlar. Bir uyuşmazlıkta ilk bakılacak belge yönetim planıdır; aidat oranı, ortak alan kullanımı ve yönetici yetkileri buradan okunur.
Sık Görülen Uyuşmazlıklar
Kat mülkiyetinde tekrarlanan başlıklar şunlardır:
- Ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı
- Ortak alanın izinsiz kullanımı veya işgali
- Projeye aykırı tadilat ve eklentiler
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali
Kurul Kararının İptali
Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar, kanuna veya yönetim planına aykırıysa iptali istenebilir. Bu talep süreye tabidir ve karara katılmayan malik tarafından ileri sürülür. Bu nedenle kurul toplantısındaki oy ve muhalefetin tutanağa geçmesi önemlidir.
Kira ve TBK İlişkisi
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, aidat ve ortak gider yükümlülüğü bakımından malik ile kiracı arasındaki ilişki TBK kapsamındaki kira hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Mülkiyet ve zilyetlik ayrımı, TMK'nın genel ilkeleriyle tamamlanır.
Arabuluculuğun Yeri
Kat mülkiyetinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; bu aşama tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilebilir. Arabuluculuk ayrıca komşuluk ilişkisini koruyarak çözüm ürettiğinden, ilk seçenek olarak değerlendirilmeye değerdir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; her binanın yönetim planı ve uyuşmazlığı farklıdır. Somut durumunuz için bir avukattan değerlendirme almanız önerilir.