Apartman ve site yönetimlerinde çıkan anlaşmazlıkların çoğu, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline dayanır. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde kurul kararlarına itiraz süresinin nasıl işlediğine ve delilin nasıl korunacağına odaklanır.
Kurul Kararının İptalinde Süre Nereden Başlar?
Kat malikleri kurulunun kararlarına karşı iptal davası açma hakkı, sınırlı ve hak düşürücü bir süreye bağlıdır. Kritik ayrım şudur: toplantıya katılıp muhalefet eden malik için süre karar tarihinden, toplantıya hiç katılmayan malik için ise kararı öğrenmesinden itibaren işlemeye başlar. Ayrıca her halükârda toplantı üzerinden geçen daha uzun bir azami süre de öngörülmüştür. Bu iki farklı başlangıç anını karıştırmak, dava hakkının kaybına yol açar.
Muhalefetin Karar Defterine Geçirilmesi
Toplantıda bir karara karşı çıkan malikin en güçlü kozu, muhalefetinin karar defterine yazılı olarak geçirilmesidir. Sözlü itiraz sonradan ispatlanamaz. Bu nedenle imza atılırken şerh düşülmesi, defterin ilgili sayfasının fotoğrafının çekilmesi ve tarih tespiti hayati önemdedir.
Sık Karşılaşılan İtiraz Konuları
- Yeter sayı (nisap) sağlanmadan alınan gider ve aidat kararları
- Ortak alanların kullanımını esaslı biçimde değiştiren düzenlemeler
- Tüm maliklerin oybirliğini gerektiren konularda çoğunlukla karar alınması
- Çağrı ve gündem usulüne uyulmadan yapılan toplantılar
Aidat ve Gider Alacaklarının Takibi
Ödenmeyen aidatlar bakımından yönetici, işletme projesi ya da kurul kararına dayanarak icra takibi başlatabilir. Burada da dayanağın usulüne uygun alınmış ve tebliğ edilmiş bir karara bağlı olması gerekir; aksi halde borçlu malik itirazında usul eksikliğini ileri sürebilir. Tebligat tarihleri bu yüzden ayrı bir defterde izlenmelidir.
Her yönetim planı ve toplantı tutanağı kendine özgü olduğundan, itiraz sürenizin ne zaman dolduğu somut belgeler incelenmeden söylenemez; süre riski taşıyan durumlarda vakit kaybetmeden hukuki destek alınması önerilir.