Bir taşınmaz birden fazla kişinin ortak mülkiyetindeyse ve paydaşlar kullanım ya da satış konusunda anlaşamıyorsa, çözüm ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava, ortaklığı ya taşınmazı aynen bölerek ya da satış yoluyla sona erdirir. Rehber, konuyu Medeni Kanun ve kat mülkiyeti düzenlemesi ekseninde ele alır ve satış sonrası tahliye meselesine değinir.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Mahkeme öncelikli olarak taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Taşınmazın niteliği bölünmeye elverişli değilse veya bölünme değerini önemli ölçüde düşürecekse, ortaklık satış yoluyla giderilir. Satış, açık artırma ile yapılır ve elde edilen bedel paylara göre dağıtılır. Bu nedenle davanın başında taşınmazın fiziki durumu ve imar durumu belirleyici olur.
Davada İzlenen Adımlar
- Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi; hiçbir paydaş dışarıda bırakılamaz.
- Taşınmazın tapu ve imar kayıtlarının, üzerindeki hak ve şerhlerin tespiti.
- Bilirkişi incelemesiyle aynen bölünmenin mümkün olup olmadığının belirlenmesi.
- Bölünemiyorsa satış kararı ve satış memurluğu aşaması.
Satış Sonrası Tahliye
Taşınmaz satışla el değiştirdiğinde, içinde oturan eski paydaş veya kiracı kendiliğinden çıkmayabilir. Bu durumda yeni malik, icra yoluyla tahliye sürecini işletir. Tahliyenin dayanağı ihalenin kesinleşmesi ve mülkiyetin geçmesidir. Kiracının konumu farklıdır; kira ilişkisinin geçerliliği ve sözleşme koşulları ayrıca değerlendirilir, çünkü satış her kira ilişkisini otomatik olarak sona erdirmez.
Uygulamada Zorlanılan Noktalar
Paydaşlardan birinin adresinin bulunamaması, taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz bulunması ya da paydaşlardan birinin ölmüş olup mirasçılarının tespit edilmesi gereken haller süreci uzatabilir. Bu ihtimaller baştan öngörülüp tapu ve nüfus kayıtları önceden derlenirse, dava daha az kesintiyle ilerler.
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır. Ortaklığın giderilmesi ve tahliye süreçleri taşınmazın durumuna ve paydaş yapısına göre değiştiğinden, dava öncesi hukuki görüş almanız önerilir.