Kira uyuşmazlıklarında en çok karşılaşılan iki başlık, kiralananın tahliyesi ile güncel kira bedelinin mahkemece tespitidir. Bu rehber, TBK ve konut/çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler ekseninde tarafların hangi hâllerde hangi yola başvurabileceğini ele alır.
Tahliye Sebeplerinin Ayrımı
Tahliye talepleri kaynağına göre farklı usullere tabidir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ihtar üzerine tahliye ile temerrüt yolu izlenirken; gereksinim, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı gibi hâllerde belirli sürelere bağlı bildirim ve dava şartları gündeme gelir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün geçerlilik koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davasının İşlevi
Taraflar güncel kira bedelinde anlaşamadığında, kira tespit davası ile bedelin hak ve nesafete uygun biçimde belirlenmesi istenir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedelin emsallere göre değerlendirilmesi mümkündür. Dava, kira döneminin başlangıcından belirli bir süre önce açıldığında yeni dönem için etki doğurur.
Delil ve Bilirkişi Boyutu
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Ödeme dekontları ve banka kayıtları
- Emsal kira bedellerine ilişkin araştırma
- İhtarname ve tebligat belgeleri
Kira tespitinde emsal karşılaştırması ve taşınmazın konumu çoğu zaman bilirkişi incelemesini gerektirir. Bu nedenle dosyaya sunulan belgelerin güncel ve tutarlı olması sonucu doğrudan etkiler.
Sürelerin Kritik Rolü
Gerek tahliye gerek tespit taleplerinde bildirim ve dava sürelerinin kaçırılması, talebin bir sonraki kira dönemine sarkmasına veya tümüyle reddine yol açar. İhtar tarihleri ile dava tarihleri aynı çizelgede tutulmalı, tebligatın usulüne uygun yapıldığı teyit edilmelidir.
Kira uyuşmazlıkları taşınmazın niteliğine ve sözleşme metnine göre değiştiğinden, atılacak adımın somut olaya göre planlanması gerekir. Karar öncesinde uzman bir görüş almanız olası hak kayıplarını önleyebilir.