Satış aşaması, icra dosyasının en az geri dönülebilir bölümüdür. İhale tamamlandıktan sonra elde kalan süre yedi gündür ve bu sürede yapılacak başvurunun kaderini, itirazın gücünden çok sebebi belgeleyen evrak belirler. İcra ve İflas Kanunu ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu çerçevesinde, hazırlık satıştan önce başlatılmalıdır.
Satıştan Önceki Aşama Kaçırılmamalı
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemiş olmasıdır. Değer tespitine ilişkin tartışma kendi aşamasında yapılmadığında, ihale sonrasında yalnızca bedelin düşüklüğüne dayanmak güç hâle gelir. Bu nedenle kıymet takdir raporu tebliğ edildiğinde, taşınmazın konumu, imar durumu ve yapı niteliğine ilişkin karşı veriler hemen toplanmalıdır.
Fesih Sebeplerini Belgeyle Eşleştirmek
- Satış ilanının tebliğ edilmesi gereken kişilere ulaşmaması: tebligat parçaları ve adres kayıtları
- İlanın süresinde veya usulüne uygun yapılmaması: ilan metni, yayın tarihi ve elektronik satış kayıtları
- Artırmanın yürütülüşüne ilişkin aykırılıklar: satış tutanağı ve teklif kayıtları
- Taşınmazın niteliğinin ilanda eksik ya da yanlış gösterilmesi: tapu kaydı, imar durumu ve yapı kayıt bilgileri
Zarar Unsurunu Atlamamak
Fesih talebinde yalnızca aykırılığı göstermek çoğu zaman yeterli olmaz; başvuranın bu aykırılıktan zarar gördüğü de ortaya konmalıdır. Bu nedenle dilekçede, usule aykırılığın ihale bedeline ya da katılım düzeyine nasıl etki ettiği somut biçimde açıklanmalıdır. Örneğin tebligattaki eksiklik nedeniyle alıcı adaylarının bilgilendirilememesi, bedelin oluşumuyla ilişkilendirilerek anlatılabilir.
Sürenin Başlangıcı Herkes İçin Aynı Değildir
Yedi günlük sürenin başlangıcı, başvuranın sıfatına ve ihaleden haberdar olma anına göre değişebilir. Borçlu, alacaklı, taşınmaz maliki ve ilgili üçüncü kişiler bakımından bu an farklı olabileceğinden, dilekçede hangi tarihin esas alındığı ve dayanağı açıkça yazılmalıdır. Bu belirtilmediğinde başvuru esasa girilmeden reddedilebilir.
Başvurunun Sonuçlarını Önceden Hesaplamak
Fesih talebinin reddi hâlinde ortaya çıkabilecek yükümlülükler, başvuru kararı verilmeden önce değerlendirilmelidir. Dosyanın gücü zayıfsa, alternatif olarak satış bedelinin paylaştırılması aşamasındaki itiraz imkânları ile borcun yapılandırılması seçenekleri birlikte tartılmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; ihale dosyalarında süreler çok kısadır ve sıfata göre değişir. Satış ilanı, tebligat evrakı ve tutanaklar incelenmeden karar verilmemeli, vakit kaybetmeden hukuki destek alınmalıdır.