Haciz sonrası satış aşaması, borçlu açısından hakların en hızlı tükendiği evredir. Kıymet takdiri, satış ilanı ve ihale birbirine bağlı süreler içerir; bir tebligatın geç ulaşması zincirin tamamını kilitleyebilir. Bu rehber İİK ve HMK ekseninde satış sürecinde merci ve süre analizini ele alır.
Şikâyet ve İtirazlarda Görevli Merci
İcra dairesi işlemlerine karşı başvurulacak yer icra mahkemesidir. Yetki bakımından kural, işlemi yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesidir; taşınmaz satışlarında ihalenin feshi talebi de bu mahkemeye yöneltilir. Genel mahkemede açılan menfi tespit veya istihkak davalarıyla icra mahkemesindeki şikâyet yolunun karıştırılması, sürenin kaçırılmasının en sık sebebidir.
Satış Öncesi Kontrol Noktaları
- Kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihi ve itiraz süresinin son günü.
- Raporda taşınmazın imar durumu, kullanım şekli ve eklentilerinin doğru gösterilip gösterilmediği.
- Satış ilanının usulüne uygun tebliği ve ilan içeriğindeki bilgilerin doğruluğu.
- Taşınmaz üzerindeki kira şerhi, irtifak veya haciz kayıtlarının artırma şartnamesine yansıtılması.
- Elektronik satış ortamındaki teklif ve süreç kayıtlarının takibi.
Borçlunun Kullanabileceği Yollar
- Kıymet takdirine süresinde itiraz ederek yeniden değerlendirme istemek.
- Haczedilemezlik iddiasını, dayandığı olguyla birlikte icra mahkemesine taşımak.
- Borcun tamamen veya kısmen ödendiğini belgeyle ileri sürerek takibin durumunu tartışmaya açmak.
- Satışın usulüne aykırı yürütüldüğü kanaatindeyse ihalenin feshini süresinde talep etmek.
- Alacaklıyla yapılandırma görüşmelerini yazılı olarak yürütmek.
Tebligat Gecikmesinin Yarattığı Kayıp
Kıymet takdiri raporu veya satış ilanı eski adrese çıkarıldığında borçlu, itiraz hakkını fiilen kullanamadan ihale gününe ulaşabilir. Bu nedenle takip dosyasındaki adres bilgisi güncel tutulmalı, adres değişikliği icra dairesine yazılı olarak bildirilmelidir. Tebligatın usulsüzlüğü ileri sürülecekse, gerçek öğrenme tarihi dosya inceleme kaydı veya kurum yazışmasıyla desteklenmelidir.
İhale Sonrası Denge
İhalenin feshi talepleri sıkı süreye ve sınırlı sebeplere bağlıdır; ayrıca talebin reddi hâlinde para cezası riski bulunduğundan, başvuru gelişigüzel değil somut usul aykırılıklarına dayandırılmalıdır. Fesih sebebi olarak ileri sürülen her olgunun dosyadaki belgeyle eşleştirilmesi gerekir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır. Takip türü, satılan malın niteliği ve tebliğ tarihleri sonucu değiştirebileceğinden, satış sürecinde adım atmadan önce dosyanın bir avukatla incelenmesinde yarar vardır.