Haciz konulduktan sonra dosyanın sessiz göründüğü dönem, aslında en kritik dönemdir. Kıymet takdiri yapılır, satış talep edilir ve ilan çıkar; bu adımların her birine karşı yapılabilecek başvurular kısa sürelidir. Satış aşamasında ortaya çıkan itirazların çoğu, zamanında sunulmayan rapor ve belgeler nedeniyle sonuçsuz kalır. Bu rehber İİK ve HMK ekseninde delil eksikliği riskini satış takvimi üzerinden ele alır.
Kıymet Takdiri Raporu Okunmadan Geçilmemeli
Rapordaki metrekare, kat, imar durumu ve emsal bilgileri hatalıysa, bu hata satış bedeline doğrudan yansır. İtiraz için raporun kendisini çürüten belge gerekir: güncel imar durumu yazısı, tapu takyidat kaydı, aynı bölgede gerçekleşen satışların resmi kayıtları veya taşınmazın fiili durumunu gösteren tespit. Yalnızca değerin düşük olduğu yönündeki beyan, itirazı taşımaz.
Elektronik Satış Portalında Zaman ve Kayıt
- İlan metnindeki taşınmaz tanımının tapu kaydıyla örtüşmesi
- Taşınmaz üzerindeki kira, şerh ve muhdesat bilgilerinin ilana yansıması
- Teminat yatırma ve teklif verme işlemlerinin sistem kayıtlarının saklanması
- Satış ilanının ilgililere tebliğ edildiğini gösteren evrakın kontrolü
İhalenin Feshi Talebinde Somutluk Şartı
Fesih talebi, ihalenin usulüne aykırı yürüdüğü yönünde genel bir iddiaya değil, belirli bir aşamadaki eksikliğe dayanmalıdır. Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ilanda taşınmazın yanlış tanıtılması veya artırma koşullarının hatalı ilan edilmesi gibi sebepler, ilgili evrakın örneğiyle birlikte ileri sürüldüğünde değerlendirilebilir. Ayrıca bu talep için kanunda kısa bir süre öngörülmüştür.
Üçüncü Kişinin Hakları Satıştan Önce Gösterilmeli
Taşınmaz üzerinde kira ilişkisi, önceden kurulmuş bir hak ya da üçüncü kişiye ait muhdesat bulunduğu iddiası, satış gerçekleştikten sonra ileri sürüldüğünde çok daha zor sonuç doğurur. Bu ilişkilerin varlığı, tarihli sözleşme ve ödeme kayıtlarıyla satış öncesinde dosyaya girmelidir.
Kapanış
Satış aşaması, icra dosyasında geri dönüşün en zorlaştığı bölümdür: ihale tamamlandıktan sonra tartışma alanı belirgin biçimde daralır. Taşınmazın niteliği ve dosyanın durumu farklı süreler doğurabileceğinden, kıymet takdiri tebliğ edildiği anda dosyanın hukuki incelemeye alınmasını öneririz.