Haciz konulduğunda dosya bitmez; asıl kritik aşama satış sürecidir. İİK ve HMK usulü içinde kıymet takdirinden ihaleye uzanan bu evrede süreler kısa, sonuçları ise kalıcıdır. Borçlunun mal beyanı ile alacaklının satış talebi arasındaki denge, çoğu dosyada tebligatın zamanında ulaşıp ulaşmadığına göre değişir. Aşağıda satış aşamasına özgü bir kontrol planı yer alıyor.
Satış Talebinin Süresi ve Haczin Düşmesi
Haciz, süresiz bir güvence değildir. Kanunda öngörülen süre içinde satış talep edilmezse haciz kalkar ve alacaklı sırasını kaybeder. Bu nedenle haciz tutanağının tarihi, satış talebi için son gün ve avansın yatırılma tarihi tek bir çizelgede tutulmalıdır. Taşınır ve taşınmaz bakımından işleyişin farklı olduğu, aynı dosyada birden çok haczin bulunması hâlinde her biri için ayrı takip gerektiği unutulmamalıdır.
Kıymet Takdirine İtiraz Penceresi
Satış bedelinin belirlenmesinde en büyük kayıp, düşük kıymet takdirine zamanında itiraz edilmemesinden doğar. Rapor tebliğ edildiğinde kısa bir itiraz süresi işlemeye başlar ve bu süre geçtikten sonra değer tartışması ihale aşamasında dinlenmez. İtirazın güçlü olması için şunlar dosyaya eklenmelidir:
- Aynı bölgedeki emsal satış ilanları ve resmi kayıtlar
- Taşınmazın imar durumu ve kat irtifakı bilgileri
- Yapıdaki tadilat ve iyileştirmeleri gösteren belgeler
- Raporda dikkate alınmayan eklenti ve müştemilat tespiti
Tebligat Gecikmesinin İhaleye Etkisi
Satış ilanının, kıymet takdiri raporunun ve ihale gününün ilgililere usulüne uygun tebliği zorunludur. Borçluya, varsa diğer hak sahiplerine ve ipotek alacaklısına tebligat yapılmaması ya da eski adrese yapılması, ihalenin feshi talebinin en sık dayandığı sebeptir. Ancak bu iddianın da kendi süresi vardır ve ihale tarihinden itibaren işler. Bu nedenle dosyayı takip eden taraf, tebligat parçalarını ihale öncesinde denetlemeli; kendisine tebligat yapılmadığını sonradan öğrenen taraf ise öğrenme anını belgeleyerek vakit kaybetmeden başvurmalıdır.
İhale Sonrası Aşamalar
- İhalenin feshi süresinin takibi ve gerekiyorsa talebin sunulması
- Bedelin yatırılması ve tescil işleminin izlenmesi
- Tahliye ve teslim aşamasının planlanması
- Sıra cetveline itiraz süresinin kontrol edilmesi
Borçlu Tarafında Zararı Sınırlamak
Satış aşamasına gelmiş bir dosyada borçlunun elinde hâlâ araçlar vardır: borcun taksitlendirilmesine ilişkin görüşme, haczedilemezlik iddiası, aile konutu şerhi bulunan taşınmaz bakımından ileri sürülecek savunmalar ve rızaen satış yoluyla daha yüksek bedelle tasfiye seçeneği. Bu seçeneklerin ihale ilanı yayımlanmadan önce değerlendirilmesi, sonrasına göre çok daha etkilidir.
Bu metin genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Dosyadaki alacak yapısı, haczin türü ve taşınmazın durumu izlenecek yolu değiştirir; satış aşamasındaki dosyalarda süreleri kaçırmamak için hukuki takip önerilir.