Fatih ilçesi Küçük Ayasofya Mahallesinde yer alan ve 2007 yılında ilan edilmiş yenileme alanı sınırları içinde kalan bir taşınmazın Fatih Belediye Başkanlığına bedelsiz devrini öngören 8518 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, tarihi yarımadadaki uygulamaların tipik bir örneğidir. Bu metin, kararın doğurduğu sonuçları malik, kiracı ve komşu parsel sahibi açısından ayrı ayrı değerlendirir.
Yenileme alanı ilanı ile devir kararı arasındaki bağ
Yenileme alanı ilanı ile taşınmaz devri birbirinden farklı iki işlemdir. İlan, 5366 sayılı Kanun uyarınca alanın bütününe yönelik bir statü belirlemesidir; devir kararı ise tek tek parseller üzerinde mülkiyetin kamu idareleri arasında yer değiştirmesini sağlar. Dolayısıyla bir parselin yenileme alanında kalması, o parselin otomatik olarak belediyeye geçtiği anlamına gelmez. Tapu kaydındaki malik hanesinin fiilen ne zaman değiştiği kontrol edilmelidir.
Tescilli yapı olmanın günlük yansımaları
Tarihi yarımadada çoğu yapı 2863 sayılı Kanun kapsamında tescillidir. Bu durumda cephe, çatı, doğrama ve iç bölünmelere ilişkin müdahaleler koruma bölge kurulu onayına bağlıdır. Onaysız müdahale, idari yaptırım ve cezai sorumluluk doğurabileceği gibi, ileride açılacak bedel uyuşmazlığında da aleyhe değerlendirilebilir. Restorasyon giderlerinin kim tarafından karşılanacağı, uzlaşma metninde açıkça yazılmadıkça sonradan tartışma konusu olmaktadır.
Kiracılar ve fiilen kullananlar ne yapabilir?
- Kira sözleşmesinin tarihli ve kayıtlı olması, tahliye sürecinde tazminat tartışmasının temelini oluşturur.
- İşyeri kiracıları bakımından ruhsat, vergi levhası ve ciro kayıtları taşınma zararının ispatında kullanılır.
- Belediyenin tahliye yazısına verilen cevabın yazılı ve kayıt altına alınmış olması gerekir.
- Sözlü olarak vaat edilen yeni yer tahsisi, tutanağa geçirilmediği sürece dayanak oluşturmaz.
Uzlaşma masasında konuşulması gerekenler
Uzlaşma görüşmeleri sadece rakam pazarlığı değildir. Yapının hangi tarihe kadar boşaltılacağı, boşaltma sonrası muhafaza, taşınma giderleri, geçici konut veya işyeri sağlanıp sağlanmayacağı ve projede bağımsız bölüm verilecekse hangi kat ve metrekarede olacağı ayrı ayrı konuşulmalıdır. Belirsiz bırakılan her başlık, sonradan tek taraflı yorumlanabilir.
Hukuki denetim ve süre yönetimi
Devir kararının hukuka uygunluğu idari yargıda tartışılabilir; 2577 sayılı Kanun'daki dava açma süresi, öğrenme veya yayım tarihinden itibaren hesaplanır. Kamulaştırmaya geçilmesi hâlinde ise 2942 sayılı Kanun'un tebligata bağlı kısa süreleri işlemeye başlar. Tebligatın alındığı gün not edilmeli, süre bitimine yaklaşırken beklemek yerine erken hareket edilmelidir.
Yukarıdaki değerlendirme bilgilendirme amaçlıdır. Küçük Ayasofya çevresindeki her parselin tescil durumu ve proje içindeki konumu farklı olduğundan, adım atmadan önce dosyanıza özgü hukuki görüş alınması önerilir.