Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi talebi, artık doğrudan mahkemeyle başlamaz. Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu aşama bir formalite değil, dava açıldığında aylarca sürecek keşif ve satış sürecini kısaltabilecek gerçek bir pazarlık zeminidir. Bu rehber TBK, TMK ve kat mülkiyeti düzenlemeleri ekseninde arabuluculuk aşamasının nasıl kurulacağını ele alır.
Kimlerin çağrılacağı: paydaş listesini eksiksiz çıkarmak
Ortaklığın giderilmesi tüm paydaşları etkileyen bir taleptir; bu nedenle arabuluculuk başvurusunda paydaşların tamamı gösterilmelidir. Liste güncel tapu kaydından çıkarılır ve şu noktalar ayrıca kontrol edilir: paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının belirlenmesi, kısıtlı ya da küçük paydaş varsa temsil durumunun netleştirilmesi, tapuda görünen adres bilgilerinin güncelliği. Eksik paydaşla yürütülen bir süreç, ilerideki davada dava şartı tartışmasına yol açar ve zaman kaybettirir.
Aynen taksim mi satış mı: masadaki gerçek seçenekler
Ortaklık iki yolla giderilir: malın aynen bölünerek paylaştırılması ya da satılarak bedelin paylaştırılması. Aynen taksim, taşınmazın niteliği ve imar durumu elverdiğinde gündeme gelir; bölünme mümkün değilse ya da değer kaybı doğuruyorsa satış yolu kalır. Arabuluculuk masasında bu iki seçeneğin dışında, davada elde edilemeyecek çözümler de üretilebilir: paydaşlardan birinin diğerlerinin payını bedelle devralması, kullanım ve gelir paylaşımına dair bir düzen kurulması, kat karşılığı değerlendirme üzerinde anlaşılması. Anlaşma ihtimalini artıran şey, masaya güncel bir değer görüşü ve tapu kayıt örneğiyle gelmektir.
Anlaşmanın tapuya yansıması
- Anlaşma belgesinde taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri eksiksiz yazılmalıdır.
- Devir taahhüdü içeren anlaşmalarda tapu işleminin hangi tarihe kadar yapılacağı ve masrafların paylaşımı belirlenmelidir.
- Ödeme takvimi varsa gecikme halinde uygulanacak sonuç metinde gösterilmelidir.
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ya da şerh varsa bunların akıbeti anlaşmada ele alınmalıdır.
Usule aykırı işlem riskini azaltmak
- Arabuluculuk son tutanağı alınmadan dava açılması ve dosyanın usulden dönmesi.
- Başvuruda taşınmazın yanlış parsel bilgisiyle gösterilmesi.
- Ortaklığın giderilmesi talebiyle birlikte çözülmesi gereken ecrimisil ya da katkı payı taleplerinin hiç gündeme getirilmemesi.
- Anlaşma sağlanmasına rağmen belgeye icra edilebilirlik kazandırılmaması.
Her taşınmazın imar durumu, paydaş yapısı ve üzerindeki takyidatlar farklıdır; burada verilenler genel bir çerçevedir. Arabuluculuk toplantısına gitmeden önce tapu kaydınızı ve paydaş listenizi bir hukukçuyla birlikte hazırlamanız, masadaki pazarlık gücünüzü doğrudan etkiler.