İcra satış sürecinde haklar, uzun dilekçelerle değil kısa sürelerle kaybedilir. Kıymet takdirinden ihalenin sonuçlanmasına kadar birçok işlem, öğrenildiği veya tebliğ edildiği andan itibaren yedi günlük gibi kısa bir pencerede denetlenebilir. İİK ve HMK ekseninde bu rehber, satış aşamasında delilin hangi sırayla toplanacağını anlatır.
Kıymet takdiri raporuna itiraz penceresi
Satışın temeli kıymet takdiridir; taşınmaza biçilen değer düşükse ihale bedeli de düşük kalır. Rapor elinize geçtiğinde metrekare, imar durumu, yapı niteliği ve emsal değerlendirmesi kalem kalem denetlenmelidir. İtiraz ederken soyut biçimde değerin düşük olduğunu söylemek yeterli değildir; aynı bölgedeki emsal satış ilanları, güncel değerleme raporu ve taşınmazın raporda hiç yazılmayan eklentileri somut olarak gösterilmelidir. Bu pencere kapandığında aynı itiraz sonraki aşamalarda güç kazanmaz.
Tebligat ve ilan kayıtlarını erken çıkarmak
Satış sürecine yönelik şikâyetlerin önemli bölümü usule ilişkindir. Bu nedenle dosyadan şu belgeler baştan temin edilmelidir:
- Satış ilanının içeriği, yayım tarihi ve ilgililere tebliğ tutanakları
- Kıymet takdirinin tebliğine ilişkin kayıtlar
- Taşınmazın tapu kaydındaki şerhler ve takyidatlar
- Elektronik satış sistemine ilişkin teklif ve süre kayıtları
İhalenin feshi talebinde somut zarar
Fesih talebi, kural olarak ileri sürülen usulsüzlüğün somut bir zarara yol açtığının gösterilmesini gerektirir. Tebligattaki eksikliğin katılımı nasıl engellediği, ilandaki hatalı bilginin alıcı çevresini nasıl daralttığı açıkça anlatılmalıdır. Talep süresinde verilmezse, içerik ne kadar güçlü olursa olsun esas incelenmez; bu nedenle öğrenme tarihi ve tebliğ tarihi ilk günden yazılı olarak kayda geçirilmelidir.
Anlaşma yolu mu, şikâyet yolu mu?
Borçlu tarafında, satışı durdurmanın en sağlam yolu çoğu zaman alacaklıyla yapılacak yapılandırma ya da ödeme protokolüdür. Ancak protokol, satışın durdurulmasına ilişkin talebin dosyaya sunulmasıyla birlikte anlam kazanır; sözlü mutabakata güvenip süre geçirmek geri dönülemez sonuç doğurur. Alacaklı tarafında ise, düşük bedelli bir ihaleyi kabul etmek yerine yeniden satış ile tahsil takviminin karşılaştırılması daha isabetli olabilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; dosyanın aşaması ve tebligat tarihleri sonucu belirler. Satış süreci devam ediyorsa gecikmeden hukuki destek alınması önerilir.