İcra takibinde borçlunun en dar hareket alanı satış aşamasıdır. Bu aşamada ileri sürülecek itirazların çoğu kısa sürelere bağlıdır ve süresinde kullanılmayan hak, ihalenin kesinleşmesiyle birlikte fiilen tükenir. İİK'nın satış hükümleri ile HMK'nın genel usul kuralları birlikte okunduğunda, borçlunun elinde kalan araçlar aslında sınırlı fakat etkilidir. Bu rehber, o araçları delille destekleyerek kullanmaya odaklanır.
Satıştan Önce Kontrol Edilecekler
- Kıymet takdiri raporunun tebliğ tarihi ve rapordaki değerin piyasa verisiyle karşılaştırılması
- Taşınmazın üzerindeki şerhler, kira ilişkisi ve fiili kullanım durumunun tutanaklara doğru geçip geçmediği
- Satış ilanının içeriği ve ilan usulünün kayıtlarda göründüğü biçim
- Haczedilemeyecek mal ve hakların takibe dahil edilip edilmediği
Kıymet Takdirine İtirazın Delili
Kıymet takdirine itiraz, soyut bir düşük değer iddiasıyla sonuç vermez. İtirazı taşıyan şey, aynı bölgede yakın tarihli satışları gösteren emsal veriler, taşınmazın imar ve yapı durumu, bağımsız bölümün ortak alanlarla ilişkisi gibi somut unsurlardır. Bu veriler itiraz dilekçesine ek yapılmadığında, dosya yalnızca rapordaki rakamla ilerler ve satış o rakam üzerinden yapılır.
Sürelerin Zinciri
- Ödeme emri ve haciz işlemlerine karşı süreler kaçırıldığında, satış aşamasında dile getirilen esas itirazları dinletmek güçleşir.
- Kıymet takdirine itiraz süresi, raporun tebliğinden itibaren işler; bu sürenin kaçırılması ihale bedelinin tabanını belirler.
- İhalenin feshi talebi de kısa bir süreye bağlıdır ve fesih sebebi somut gösterilmelidir.
- Tebligat usulsüzse, öğrenme tarihinin ispatı borçluya düşer; bu nedenle her belgenin eline geçtiği an kayıt altına alınmalıdır.
Borcun Kendisine İlişkin Savunmalar
Ödeme, takas, zamanaşımı veya borcun kısmen sona erdiği iddiaları, satış aşamasında ilk kez ileri sürüldüğünde çoğu zaman geç kalınmış sayılır. Bu savunmalar takibin başında yazılı belgeyle ortaya konmalı; ödeme yapıldıysa dekontun hangi dosyaya ve hangi borca ilişkin olduğu açıkça yazılmalıdır. Açıklamasız ödemeler, alacaklının serbest mahsubuna açık kapı bırakır.
Satış Sürecini Yönetmenin Pratik Yolları
Borçlunun kendi alıcısını bulması, taksitlendirme talebi veya alacaklıyla yapılacak yapılandırma, çoğu zaman ihale sonucundan daha iyi bir tabloya ulaştırır. Bu seçenekler, satış tarihine çok yaklaşıldığında değil, kıymet takdiri kesinleşmeden gündeme getirilmelidir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve içindir; takibin türü ve dosyadaki işlem geçmişi sonucu değiştirir. Satış aşamasına gelmiş bir dosyada gecikmeden icra hukuku alanında çalışan bir hukukçuya başvurmanız gerekir.