İcra takibinde satış aşaması, borçlu bakımından itiraz imkânlarının en dar olduğu ama sonucun en ağır olduğu bölümdür. İİK ve HMK çerçevesindeki bu rehber, kıymet takdirinden ihalenin feshine uzanan süreçte borçlunun kullanabileceği hakları ve tebligat kaynaklı kayıpları sıralar.
Kıymet Takdiri: İtiraz Edilecek İlk Nokta
Satışa esas değer, ihalede oluşacak bedelin çerçevesini belirler. Bu nedenle kıymet takdiri raporunun tebliğinden sonraki kısa dönem, dosyanın en kritik aşamalarından biridir. İtiraz dilekçesinde yalnızca değerin düşük olduğunu söylemek yeterli değildir; raporun hangi veriyi eksik değerlendirdiği somut olarak gösterilmelidir. Taşınmazın imar durumu, kat irtifakı bilgisi, yapı ruhsatı, konumu ve emsal satış verileri bu itirazı destekleyen belgelerdir.
Satış İlanının Tebliği Neden Belirleyici
Satış ilanının ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ihalenin feshi sebepleri arasında en sık ileri sürülenlerden biridir. Borçlunun adresini değiştirmesi ve bunu dosyaya bildirmemesi, tebligatın geçerli sayılması sonucunu doğurabilir; buna karşılık alacaklı tarafından bilinen adrese tebligat çıkarılmaması da riski karşı tarafa taşır. Her iki taraf da dosyadaki adres kayıtlarını, tebliğ mazbatalarını ve elektronik satış portalındaki ilan tarihlerini birlikte kontrol etmelidir.
Borçlunun Kullanabileceği Yollar
- Kıymet takdirine süresi içinde itiraz
- Haczedilmezlik iddiasının ve meskeniyet şikâyetinin ileri sürülmesi
- Borcun taksitlendirilmesi veya satışın durdurulmasına ilişkin talepler
- İhalenin feshi talebiyle icra mahkemesine başvuru
- Usulsüz tebligat şikâyeti
İhalenin Feshinde Sık Görülen Hatalar
- Talebin, fesih sebepleri somutlaştırılmadan genel ifadelerle sunulması
- Zarar unsurunun açıklanmaması
- Elektronik satış sürecine ilişkin ilan ve teklif kayıtlarının dosyaya eklenmemesi
- Sürenin ihale tarihinden mi tebliğden mi başladığının denetlenmemesi
Kapanış
Satış aşamasında zamanlama, hukuki argümandan daha belirleyici olabilir; bu nedenle dosya durumunun düzenli sorgulanması ve adres bilgisinin güncel tutulması temel korumadır. Yazılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği ve dosyadaki alacaklı sayısı süreci değiştirebileceğinden, satış öncesinde dosyayı inceleyen bir hukukçudan destek alınması önerilir.