İcra takibinde satış aşaması, borçlu açısından itiraz imkânlarının daraldığı ama tamamen kapanmadığı bir dönemdir. İİK ekseninde ilerleyen süreçte hakların çoğu, tebliğ tarihinden itibaren işleyen kısa sürelere bağlıdır; bu nedenle satış takvimi ile tebligat takvimi birlikte izlenmelidir.
Kıymet Takdiri: İlk Kritik Eşik
Haczedilen malın değerinin düşük belirlenmesi, ihalede oluşacak bedeli doğrudan etkiler. Kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde, rapora karşı icra mahkemesine başvuru yolu açıktır ve bu başvuru kanunda öngörülen kısa süreye tabidir. Süre geçtikten sonra değerin düşüklüğü, ihalenin feshi aşamasında tek başına yeterli bir gerekçe olarak kabul edilmeyebilir. Başvuruda emsal satış verileri, taşınmazın imar durumu ve fiziki özelliklerine ilişkin belgeler sunulmalıdır.
Satış İlanı ve Tebligat Denetimi
Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, sonraki aşamada en çok başvurulan fesih sebeplerinden biridir. Borçlu ve ilgililer bakımından şu noktalar kontrol edilmelidir:
- Tebligatın bilinen adrese ve doğru usulle yapılıp yapılmadığı
- İlanda taşınmazın niteliklerinin ve yükümlülüklerin doğru gösterilip gösterilmediği
- Elektronik satış sürecine ilişkin bilgilerin eksiksiz duyurulup duyurulmadığı
- Takyidat ve kira şerhi gibi kayıtların ilana yansıtılıp yansıtılmadığı
- İlgililer listesinde intifa veya rehin hakkı sahiplerinin yer alıp almadığı
Satışı Durdurabilecek Yollar
Borcun tamamının veya taksitle ödenmesine ilişkin usuller, mal beyanı, istihkak iddiası ve haczedilmezlik şikâyeti farklı hukuki temellere dayanır. Haczedilmezlik iddiası, özellikle maaş ve konut bakımından ayrı bir başlıktır ve şikâyet yolu ile icra mahkemesine götürülür. Ayrıca takibe karşı açılmış bir menfi tespit davası bulunuyorsa, teminat karşılığı verilen tedbir kararının icra dosyasına derhâl bildirilmesi gerekir; dosyaya girmeyen karar satışı durdurmaz.
İhalenin Feshi Aşaması
İhale gerçekleştikten sonra fesih talebi, sınırlı sebeplere ve kısa bir süreye tabidir. Talep yalnızca bedelin düşüklüğüne dayandırıldığında sonuç almak güçtür; ihaleye hazırlık işlemlerindeki usulsüzlük, tebligat eksikliği veya artırma şartlarındaki aykırılık gibi somut sebeplerle desteklenmesi gerekir. Fesih talebinin reddi hâlinde para cezası yaptırımı bulunduğu da baştan hesaba katılmalıdır.
Kapanış
Satış aşamasında hakların çoğu, fark edildiğinde değil tebliğ edildiğinde işlemeye başlar. Dosyanızdaki tebligat parçalarını tarih sırasıyla saklamanız ve her tebliğden sonra hukuki değerlendirme almanız, telafisi güç sonuçların önüne geçer.