400 kV Devekıran TM irtibatları (Kuzey-Güney) enerji iletim hattı projesi kapsamında bazı taşınmazların TEİAŞ Genel Müdürlüğü tarafından acele kamulaştırılmasına ilişkin 10222 sayılı Karar, yüksek gerilim hatlarının geçtiği taşınmazlarda en çok tartışılan konuyu gündeme getirir: yapılaşma potansiyelinin kaybı.
Yüksek Gerilim Koridorunun Etkisi
Yüksek gerilim seviyesi arttıkça, hattın altında ve yanında bırakılması gereken güvenlik mesafesi de genişler. Bu genişleme, taşınmazın kullanılabilir alanını fiilen daraltır. Tarım arazilerinde etki sınırlı kalabilirken, imarlı ya da imar beklentisi olan arsalarda sonuç çok daha ağırdır; koridor, parselin yapılaşmaya elverişli kısmını devre dışı bırakabilir.
Arsa mı, Arazi mi? Değerlemenin Kilit Sorusu
Bedel tespitinde ilk belirlenen husus, taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi sayılacağıdır. Bu nitelendirme, uygulanacak değerleme yöntemini ve dolayısıyla ortaya çıkacak tutarı köklü biçimde değiştirir. Malikin bu aşamada dosyaya kazandırması gereken belgeler şunlardır:
- Belediye ya da ilgili idareden alınacak imar durumu yazısı,
- Taşınmazın yerleşim alanına ve altyapıya mesafesini gösteren bilgiler,
- Bölgedeki benzer nitelikli parsellere ilişkin yakın tarihli satış kayıtları,
- Varsa onaylı plan ve parselasyon işlemleri.
İrtifak Bedelinde Değer Azalışı Oranı
İrtifak kurulan taşınmazlarda bedel, koridorun yarattığı değer azalışı oranı üzerinden hesaplanır. Bu oran soyut bir kabulle değil, taşınmazın somut kullanımına göre belirlenmelidir. Koridorun parseli ikiye bölmesi, artık parçaların bağımsız olarak kullanılamaması ya da yapı yaklaşma mesafeleri nedeniyle inşaat alanının küçülmesi, oranın yükselmesini gerektiren durumlardır. Bu hususların keşif tutanağına geçirilmesi, sonraki itirazın dayanağını oluşturur.
Direk Yerleri İçin Ayrı Değerlendirme
Direklerin bulunduğu alanlar bakımından genellikle mülkiyet kamulaştırması yapılır. Direğin parselin ortasına ya da kenarına gelmesi, kalan alanın kullanılabilirliğini doğrudan etkiler. Direk yerinin konumuna ilişkin itirazlar, bedel dosyasında değer azalışı kapsamında değerlendirilir.
Süreci Yönetirken
- Tebligat ekindeki kroki ve teknik raporu ilk gün inceleyin.
- İmar durumunu keşiften önce yazılı olarak temin edin.
- Keşifte hazır bulunun, itirazlarınızı tutanağa yazdırın.
- Bilirkişi raporuna itirazınızı kalem kalem ve süresinde sunun.
Bu metin genel çerçeve sunmaktadır. Taşınmazın imar durumu ve koridorun konumu sonucu belirlediğinden, kamulaştırma tebligatı aldığınızda dosyanızın bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi yerinde olur.