İstanbul ili Bakırköy ilçesinde trafo binası yapımı amacıyla taşınmazın acele kamulaştırılmasına ilişkin 4719 sayılı Karar sonrasında malikin karşılaşacağı asıl aşama, kamulaştırma bedelinin belirlendiği davadır. El koyma aşamasında hesaplanan tutar geçicidir; taşınmazın gerçek karşılığı bedel tespiti ve tescil davasında ortaya çıkar.
Davanın tarafları ve işleyişi
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca bedel tespiti ve tescil davası idare tarafından asliye hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, taşınmaz başında keşif yapar, bilirkişi kurulundan rapor alır ve belirlenen bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline hükmeder. Malikin konumu davalı olmakla birlikte, sürecin yönünü belirleyen asıl unsur onun sunacağı karşı delillerdir.
Bedelin düşük belirlenmesi riski nasıl yönetilir?
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda değer, emsal satışlar üzerinden hesaplanır. Bu nedenle dosyaya sunulacak emsalin niteliği doğrudan bedele yansır. Emsal seçilirken taşınmazla aynı bölgede olması, benzer imar durumuna sahip bulunması ve satışın gerçek bir bedelle yapılmış olması aranır. Tapuda düşük gösterilmiş satışların emsal alınması, bedelin olması gerekenin altında kalmasının başlıca sebebidir.
Malikin sunabileceği destekleyici veriler
- Aynı ada ve komşu adalardaki güncel satış bilgileri
- Taşınmazın imar durumunu gösteren belge ve plan örneği
- Yola cephe, köşe parsel, altyapı ve ulaşım gibi değer artırıcı özellikler
- Arazi vasfındaki taşınmazlarda ürün deseni ve verim kayıtları
Rapora itiraz ve süreler
Bilirkişi raporu tebliğ edildikten sonra itiraz için verilen süre kısadır ve bu süre içinde somut, hesaba dayalı bir itiraz sunulması gerekir. Genel ifadelerle bedelin düşük olduğunu belirtmek çoğu zaman sonuç doğurmaz; hangi emsalin neden uygun olmadığı, hangi değer artırıcı unsurun raporda karşılık bulmadığı tek tek gösterilmelidir. Ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti talebi de bu aşamada dile getirilmelidir.
Ödeme, faiz ve vergi tarafı
Belirlenen bedel bankaya yatırılır ve malik lehine ödenir. Kamulaştırma bedeli üzerinden gelir vergisi bakımından ayrıcalıklı bir durum bulunduğundan, tahsilat öncesinde vergisel sonuçların da değerlendirilmesi yararlıdır. Kararın kesinleşmesine kadar geçen sürede faiz talepleri ayrı bir başlık oluşturur.
Bu açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır; bedel tartışmaları teknik hesaplamaya dayandığından, keşif öncesinde dosyanızın hukuki ve teknik yönden birlikte hazırlanması önem taşır.