Apartman ve site yaşamından doğan uyuşmazlıklar, komşuluk ilişkisi devam ettiği için diğer taşınmaz davalarından farklı bir yol izler. Mevzuatta yapılan değişiklikle kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü için arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK hükümleri bu süreçte birlikte uygulanır.
Hangi uyuşmazlık dava şartı arabuluculuğa tabi?
Kat malikleri arasındaki ortak gider, yönetim planına aykırılık, kullanım ve rahatsızlık kaynaklı talepler bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık her talep aynı kategoriye girmez; bazı istemler doğrudan dava yoluyla ileri sürülür. Kapsam yanlış belirlendiğinde dosya dava şartı yokluğundan reddedilir. Bu nedenle başvuru öncesinde talebin niteliği yazılı olarak sınıflandırılmalıdır.
Kurul kararına itiraz süresi ile arabuluculuğun ilişkisi
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali talebi, kararın öğrenilmesine bağlı süre içinde ileri sürülür. Arabuluculuk sürecinin işlemesi ile bu sürenin nasıl etkileneceği ihmal edildiğinde, uzlaşma çabası sırasında hak kaybı doğabilir. Bu riski önlemek için başvuru tarihi, son tutanak tarihi ve dava açma penceresi tek bir takvimde izlenmelidir.
Toplantı ve tebligat kayıtları
- Toplantı çağrısının tüm maliklere usulüne uygun ulaştığını gösteren belgeler
- Toplantı tutanağı, oy sayımı ve karar defterindeki kayıtların örnekleri
- Yönetim planının güncel hâli ve varsa değişiklik kararları
- Ortak gider tahakkuk cetvelleri ve ödeme kayıtları
- Rahatsızlık iddialarında tarih içeren fotoğraf, ölçüm veya tutanaklar
Anlaşma belgesinin uygulanabilirliği
- Anlaşma metninde kimin, neyi, hangi tarihe kadar yapacağı açıkça yazılır.
- Ortak alanda yapılacak fiziki değişiklikler için gerekli izinler ayrıca belirtilir.
- Ödeme yükümlülüğü öngörülüyorsa tutar, taksit ve gecikme sonucu düzenlenir.
- Belgenin icra edilebilirliğine ilişkin usul tamamlanır; aksi hâlde yeni bir uyuşmazlık doğar.
Kısa hatırlatma
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında kazanılan bir dava, birlikte yaşamayı kolaylaştırmıyorsa çoğu zaman eksik kalır; bu nedenle uzlaşma seçeneği ciddiye alınmalıdır. Yine de uzlaşma çabası, süre takvimini gözden kaçırmak pahasına yürütülmemelidir. Bu metin genel bilgilendirme sunar; yönetim planınıza ve somut olaya göre hukuki destek almanız önerilir.