Kira bedelinin artırılması, çoğu zaman bir hukuk sorunundan çok bir belgeleme sorunudur. TBK kapsamındaki artış sınırı bilinse dahi, ihtarın gönderildiği, ulaştığı ve içeriğinin ne olduğu ispatlanamıyorsa tartışma yeniden başa döner. Bu rehber, kira artışı sürecinde hem kiraya veren hem kiracı açısından delil eksikliğinin nerede oluştuğunu ve nasıl kapatılacağını inceliyor.
İhtarın Ulaştığını Kim Gösterir
Elden verilen ya da kapı altından bırakılan bir yazının muhataba ulaştığını ispat yükü, onu gönderende kalır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, hem içeriğin hem tarihin sabitlenmesini sağladığı için bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır. Kiracı tarafında ise gelen ihtarın zarfının saklanması, tebliğ tarihinin sonradan tartışılmasını önler.
Ödeme Kayıtları Sessiz Ama Güçlü Delildir
Kira ilişkisinde en çok kullanılan delil, banka hareketleridir. Buna rağmen açıklama alanının boş bırakılması ya da yalnızca ad yazılması, hangi aya ait ödeme yapıldığı tartışmasını doğurur.
- Her ödemede ilgili ay ve yılın açıklamaya yazılması
- Elden ödeme yapılıyorsa tarihli ve imzalı makbuz düzenlenmesi
- Aidat, yakıt ve benzeri giderlerin kira bedelinden ayrı gösterilmesi
- Artış sonrası ilk ödemenin yeni bedel üzerinden ve zamanında yapılması
- Sözleşmenin imzalı aslının ve varsa eklerinin saklanması
Artışın Hesabı ve Dayanağı
Artışın oranı ve dayanağı ihtarda gösterilmediğinde, kiracı hangi rakamı esas alacağını bilemez; bu belirsizlik daha sonra temerrüt tartışmasına dönüşür. İhtar metninde yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağının açıkça yazılması, uyuşmazlığın büyümesini engeller. Kira tespiti davası gündeme geldiğinde ise emsal taşınmazlara ilişkin bilgiler, taşınmazın konumu ve durumu belirleyici olacağından, bu verilerin önceden derlenmesi işe yarar.
Dosyayı Toparlama Sırası
- Sözleşme tarihi ve kira dönemi başlangıcı sabitlenir.
- Geçmiş dönem ödemeleri banka dökümünden ay ay eşleştirilir.
- Gönderilmiş tüm ihtar ve bildirimler tarih sırasına konur.
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar tarihli olarak saklanır.
- TMK ve 634 sayılı Kanun kapsamındaki eklenti ve ortak alan kullanımına ilişkin ihtilaflar ayrı başlıkta değerlendirilir.
Aktarılanlar genel çerçevedir; sözleşmenin özel hükümleri ve taşınmazın niteliği farklı sonuçlar doğurabilir. Somut durumda bir hukukçuya danışmak, gereksiz uyuşmazlığı baştan önler.