Kira ilişkisini sona erdirmek isteyen taraf çoğu zaman bir ihtarname göndererek işe başlar; oysa uygulamada dosyaların önemli bölümü ihtarnamenin içeriği yüzünden kaybedilir. Tahliye talebinin dayandığı sebep ile gönderilen ihtarın içeriği birbirini tutmuyorsa, aylar sonra açılan dava usulden veya esastan reddedilir. Bu rehber, TBK ve TMK çerçevesinde ihtarname aşamasındaki delil ve içerik risklerini azaltmaya odaklanır.
Önce sebebi, sonra metni belirleyin
Tahliye sebepleri birbirinin yerine geçmez. Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, gereksinim ve yeniden inşa hâlleri farklı şartlara ve farklı sürelere tabidir. İhtarname yazılmadan önce hangi sebebe dayanılacağı kesinleştirilmeli; metin de yalnızca o sebebin unsurlarını karşılayacak biçimde kurulmalıdır. Aynı ihtarnamede birden çok sebebe aynı anda dayanmak, çoğu zaman hiçbirinin unsurlarını tam karşılamamakla sonuçlanır.
Temerrüt ihtarında sık düşülen hata
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya verilecek süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunen en az otuz gündür. İhtarnamede bu asgari süreden kısa bir süre verilmesi ya da hiç süre verilmemesi, ihtarı geçersiz kılar. Ayrıca ihtarnamede ödenmeyen ayların ve tutarların tek tek gösterilmesi gerekir; "birikmiş kira borcunuz" gibi belirsiz bir ifade, kiracının hangi borcu ödeyerek tahliyeden kurtulacağını göstermediği için tartışmaya açıktır.
İhtar öncesi belge kontrolü
- Kira sözleşmesinin imzalı aslı ve varsa ek protokoller
- Ödemelerin banka kanalıyla yapıldığını gösteren, açıklama alanı doldurulmuş dekontlar
- Kiralananın niteliğini (konut, çatılı işyeri, arsa) belirleyen tapu kaydı ve fotoğraflar
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planı ve varsa yönetim kurulu bildirimleri
- Önceki dönemde gönderilmiş tüm ihtarnameler ve tebliğ şerhleri
Tebligat: dosyanın en kırılgan halkası
İhtarnamenin gönderilmiş olması yetmez; kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması gerekir. Adres değişikliği, kapalı işyeri, muhatabın bulunmaması gibi hâllerde yapılan işlemin şerhleri dikkatle okunmalıdır. Tebliğ tarihi doğru saptanmazsa, süreye bağlı tüm hesaplar kayar. Tebligat parçası dosyaya eksik konulduğunda ise, ihtarın varlığı ispatlanamaz hâle gelir.
Uyarlama ve artırım talepleriyle karıştırmayın
- Kira bedelinin güncellenmesi talebi tahliye sebebi değildir; ayrı bir dava türüdür.
- Tahliye taahhüdüne dayanılacaksa, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlendiği ortaya konmalıdır.
- Gereksinim iddiasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu gösteren belgeler baştan toplanmalıdır.
- Kiracının ödeme yaptığı ancak açıklama yazmadığı durumlarda, hangi aya mahsup edildiği kayıt altına alınmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kiralananın niteliği, sözleşmenin tarihi ve tarafların davranışları sonucu doğrudan etkiler; ihtarname göndermeden önce bir hukukçuyla metni birlikte gözden geçirmek en pratik risk azaltma adımıdır.