Tapu iptal ve tescil talepleri, taşınmaz üzerindeki kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasına dayanır. Bu tür dosyalarda talebin dayandığı sebep değiştikçe süre rejimi de değişir; tek bir genel süre varsaymak en sık yapılan hatadır. Bu rehber, TMK ve TBK çerçevesinde süre ve belge planını ele alır.
Talebin Dayanağını Netleştirmek
Mülkiyet hakkına dayanan taleplerle sözleşmeden doğan talepler farklı işler. Yolsuz tescil iddiası, muvazaa iddiası, ehliyetsizlik iddiası ya da satış vaadine dayalı tescil talebi birbirinden ayrı ispat gerektirir. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz söz konusuysa 634 sayılı Kanun kapsamındaki düzenlemeler ayrıca değerlendirilir.
Toplanacak Kayıtlar
- Tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri ve tapu işlem dosyası
- Devir işlemine ilişkin resmî senet ve akit tarihindeki değer bilgisi
- Ödemeyi gösteren banka kayıtları ile kredi kullanımına ilişkin belgeler
- Devredenin işlem tarihindeki sağlık durumuna ilişkin raporlar
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren abonelik ve vergi kayıtları
- Satış vaadi sözleşmesi ve varsa şerh bilgisi
Süre Hesabında Dikkat Edilecekler
Mülkiyet hakkına dayalı bazı taleplerde zamanaşımı işlemezken, sözleşmeden doğan taleplerde genel süreler devreye girer. Sözleşmenin geçersizliğine ya da iradeyi sakatlayan bir sebebe dayanılıyorsa, öğrenme anına bağlı süreler ayrıca hesaplanır. Bu ayrım yapılmadan açılan dava, esasa girilmeden reddedilebilir. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce sebep ve süre eşleştirmesi yazılı olarak yapılmalıdır.
Dava Öncesi Kontrol Listesi
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu not edilir.
- Tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi talebi dilekçenin başına konur.
- Üçüncü kişiye devir ihtimali varsa iyiniyet tartışması için delil hazırlanır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi, hangi hususlara ilişkin olduğu belirtilerek yazılır.
- Terditli talep olarak tazminat seçeneği değerlendirilir.
Delil Eksikliğinin En Kritik Noktası
Bedelin nasıl ödendiğine ilişkin kayıt bulunmaması, tarafların ekonomik durumuna dair karşılaştırmanın yapılamaması ve işlem tarihindeki sağlık kayıtlarının temin edilmemesi, bu dosyalarda sonucu doğrudan etkiler. Taşınmaz üçüncü kişiye devredildiğinde ise talebin tazminata dönüşme ihtimali doğar; bu nedenle tedbir talebi ilk anda gündeme getirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmaz uyuşmazlıkları her dosyada farklı bir ispat kurgusu gerektirdiğinden, dava açmadan önce hukuki değerlendirme alınması önerilir.