Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istendiğinde davanın seyrini belirleyen asıl mesele, taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve tesislerin kime ait sayılacağıdır. TMK sisteminde bütünleyici parça kural olarak arzın mülkiyetine tabidir; bu nedenle üzerine bina yapan paydaşın emeği, ayrı bir tespit yapılmadığı sürece satış bedelinin paylaşımına yansımayabilir.
Aynen taksim mi, satış yoluyla paylaşım mı
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölünme imkânı varsa ve değer kaybı doğurmuyorsa aynen taksim tercih edilir; aksi hâlde satış yoluyla paylaşıma karar verilir. Aynen taksim isteyen tarafın, imar durumunu, ifraz imkânını ve bağımsız bölüm oluşturulabileceğini gösteren belgeleri baştan sunması gerekir. Bu belgeler yoksa dava çoğu zaman satışa döner.
Muhdesat aidiyeti neden ayrı ele alınır
Taşınmaz üzerindeki yapının belirli bir paydaş tarafından yapıldığı iddiası, ortaklığın giderilmesi davası içinde kendiliğinden çözülmez. Bu iddianın ayrıca ileri sürülmesi ve belgelenmesi gerekir. İşe yarayan delil kalemleri şunlardır:
- Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve proje müellifi kayıtları
- Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin ilk tesis tarihleri ve abone adı
- Malzeme faturaları, işçilik ödemeleri ve banka transferleri
- Emlak vergisi bildirimleri ve tarihli fotoğraflar
- Kadastro tutanakları ile eski tarihli hava fotoğrafları
Keşiften önce yapılacak hazırlık
Keşif ve bilirkişi incelemesi, dosyanın kaderini belirleyen tek günlük bir aşamadır. O güne kadar taşınmazın sınırlarına, zilyetlik durumuna ve kullanım biçimine ilişkin belgelerin dosyada bulunması gerekir. Yapının yıkılma, tadilat görme veya el değiştirme ihtimali varsa, dava açılmadan önce delil tespiti yaptırmak, sonradan telafisi mümkün olmayan kayıpları önler.
Kat mülkiyeti ihtimalini gözden kaçırmayın
Taşınmaz üzerinde bağımsız bölümler oluşturulabiliyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamında kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, satışa göre çoğu zaman daha az değer kaybı doğuran bir seçenektir. Bu ihtimalin teknik olarak mümkün olup olmadığı, mimari proje ve imar durumu üzerinden önceden araştırılmalıdır.
Kira ve ecrimisil ilişkisi
Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ileri sürülecek talepler ayrı bir hukuki zemine oturur ve intifadan men koşulunun gerçekleştiğini gösteren ihtar kayıtlarını gerektirir. Bu kayıtların ortaklığın giderilmesi dosyasıyla birlikte hazırlanması, iki süreci de kolaylaştırır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir; tapu kaydınız, paydaş sayısı ve taşınmazın imar durumu sonucu etkileyebilir. Somut taşınmaz için hukuki destek alınması yerinde olur.