Kiralanan taşınmazın tahliyesi her zaman uzun bir dava sürecini gerektirmez; belirli hallerde icra dairesi üzerinden yürüyen daha hızlı bir yol vardır. Ancak bu yolun işlemesi, elde bulunan belgenin niteliğine sıkı sıkıya bağlıdır. Aşağıda tahliye talebinin icra ayağı, belge denetimi ve delil eksikliği ekseninde ele alınmaktadır.
Hangi Belge Hangi Yolu Açar
- Kira bedelinin ödenmemesi: önce usulüne uygun ihtar içeren ödeme emri gönderilir; ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir
- Yazılı tahliye taahhüdü: taahhüdün tarihine ve düzenlenme anına ilişkin koşullar sağlanmışsa icra yoluyla tahliye mümkündür
- Kesinleşmiş mahkeme kararı: ilamın icrası yoluyla tahliye gerçekleştirilir
Bu üç yol farklı belgelere dayanır ve birbirinin yerine geçmez. Elindeki belgenin hangi yola imkân verdiğini tespit etmeden başlatılan takip, itirazla karşılaştığında baştan kurulmak zorunda kalır.
İhtar ve Ödeme Emrindeki Eksiklikler
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya ödeme için süre verilmesini ve bu süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin ihtarda açıkça belirtilmesini arar. Uygulamada en sık rastlanan hatalar şunlardır: fesih ihtarının metinde yer almaması, talep edilen tutarın kalem kalem gösterilmemesi ve ihtarın kiracı dışındaki bir kişiye tebliğ edilmesi. Bu eksiklikler, esasen haklı olan alacaklının takibini sonuçsuz bırakabilir.
Tahliye Taahhüdünün İspat Değeri
Tahliye taahhüdüne dayanan takiplerde kiracı çoğunlukla taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığını ileri sürer. Bu iddiaya karşı taahhüdün düzenlendiği anı gösteren yan kayıtlar önem kazanır: teslim tarihini gösteren belgeler, taraflar arasındaki yazışmalar, tanık beyanları. İmza inkârı söz konusu olduğunda ise süreç tümüyle farklı bir mecraya girer.
Ortaklığın Giderilmesi ve Kat Mülkiyeti Boyutu
Taşınmaz paylı mülkiyete konuysa, kiralama ve tahliye kararlarının pay ve paydaş çoğunluğuna ilişkin kurallar çerçevesinde alınması gerekir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan kullanım kısıtları, tahliye gerekçesinin dayanağını oluşturabilir.
Yukarıdakiler genel çerçeve niteliğindedir. Kira sözleşmesinin türü, taşınmazın niteliği ve elde bulunan belge izlenecek yolu değiştirebileceğinden, takip başlatılmadan önce hukuki değerlendirme yapılmasında yarar vardır.