Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman haklıdır ama süreci yanlış kanaldan yürütür. Kat mülkiyeti ilişkisinde yöneticiye yazılan yazı, WhatsApp grubundaki tartışma veya kapıya asılan duyuru hukuki sonuç doğuran bir ihtar değildir. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK'nın kesiştiği bu alanda, ihtarın kime ve nasıl yapıldığı sonucun yarısını belirler.
İhtar Ne İşe Yarar, Ne İşe Yaramaz
İhtar, karşı tarafa yükümlülüğünü hatırlatan ve temerrüt ile dava öncesi iyi niyet iddiasını belgeleyen bir araçtır. Aidat borcunda gecikme tazminatının işletilmesi, rahatsızlık veren kullanımın giderilmesi talebi veya ortak alana yapılan müdahalenin kaldırılması istemi ihtarla somutlaştırılır. Ancak ihtar tek başına icra edilebilir bir belge değildir ve hak düşürücü süreleri durdurmaz. Bu nedenle ihtar gönderildikten sonra süresiz bekleme dönemi başlatmak, dosyanın en yaygın hatasıdır.
Kat Malikleri Kurulu Kararına Karşı Ne Yapılır?
Kurul kararına katılmayan veya toplantıya çağrılmayan kat maliki, kararın iptali için mahkemeye başvurabilir. Burada iki nokta belirleyicidir: kararın öğrenilme tarihi ve toplantı yeter sayılarının tutanaktan doğrulanabilirliği. Kanun bu başvuru için kısa süreler öngördüğünden, tutanağın örneği toplantı sonrası ilk günlerde temin edilmelidir. Toplantıya katılmayan malikler için sürenin farklı işleyebileceği de gözden kaçırılmamalıdır.
Görevli Mahkeme: Sık Görülen Yönlendirme Hatası
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Aidat alacağının tahsili için icra takibi başlatılabilir; itiraz üzerine ise uyuşmazlık yine bu görev çerçevesinde ele alınır. Buna karşılık:
- Yapı denetimi, ruhsat ve imar işlemleri belediye ve idari yargı hattına aittir.
- Müteahhit ile daire sahibi arasındaki sözleşme uyuşmazlığı ayrı bir alanda değerlendirilir.
- Gürültü ve çevre şikâyetlerinde idari yaptırım süreci ayrı, komşuluk hukukuna dayalı dava ayrı yürür.
- Kişiye yönelik hakaret veya tehdit iddiası ceza soruşturmasının konusudur.
İhtarnameyi Etkili Kılan Ayrıntılar
- Muhatap doğru belirlenir: borçlu kat maliki mi, kiracı mı, yönetim mi?
- Talep ölçülebilir yazılır: hangi dönem aidatı, hangi tutar, hangi ortak alan.
- Makul bir süre verilir ve sürenin sonunda başlatılacak hukuki yol belirtilir.
- Yönetim planının ilgili maddesi ve kurul kararı tarih vererek gösterilir.
- Tebliğ belgesi ihtarname metniyle birlikte saklanır.
Yönetim Planı Sözleşmeden Önce Gelir
Pek çok uyuşmazlık, yönetim planında zaten çözülmüş olan bir konuda tartışmayla başlar. Ortak gider paylaşımı, kullanım kısıtları ve yöneticinin yetkileri bakımından ilk bakılacak metin yönetim planıdır. Plan hükmü ile kurul kararı çeliştiğinde hangi metnin üstün geleceği, dosyanın seyrini doğrudan etkiler.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Yapının niteliği, yönetim planı içeriği ve tutanak kayıtları sonucu değiştirebilir; özellikle süreye bağlı iptal taleplerinde toplantıdan hemen sonra profesyonel destek almanız önerilir.