Kira bedeline ilişkin anlaşmazlıklarda taraflar çoğu zaman aynı kelimeyi farklı anlamlarda kullanır. Kiraya veren artış, kiracı ise fahiş talep der; oysa hukuken birbirinden ayrılan üç ayrı dava türü söz konusudur. Talebin doğru adlandırılmaması, arabuluculuk aşamasından itibaren sürecin yanlış kurulmasına yol açar.
Üç Farklı Talep, Üç Farklı Sonuç
- Sözleşmedeki artış oranının uygulanması: TBK, konut kiralarında artış oranı bakımından bir üst sınır öngörür. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, o oranın uygulanacağı anlamına gelmez.
- Kira bedelinin tespiti: Belirli bir süre geçtikten sonra, kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenmesi istenir. Bu dava, emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesi gerektirir.
- Uyarlama: Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik nedeniyle edimler arasındaki dengenin bozulduğu iddiasına dayanır ve kendine özgü koşulları vardır.
Kira tespiti isterken uyarlama gerekçesi yazmak ya da bunun tersini yapmak, dosyanın delil yapısını baştan hatalı kurar.
Dava Açmadan Önceki Zorunlu Durak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu kuralın dışında kalan hâller vardır; özellikle kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin süreçler ayrı bir mantıkla işler. Arabuluculuk aşamasının atlanması hâlinde dava esasa girilmeden reddedilir. Bu nedenle:
- Başvuruda taraf sıfatlarını, taşınmazın adresini ve sözleşme tarihini eksiksiz gösterin.
- Son tutanakta hangi talebin görüşüldüğünü açıkça yazdırın; genel ifadeler sonradan tartışma yaratır.
- Birden fazla kiracı ya da kiraya veren varsa hepsinin sürece dâhil edildiğinden emin olun.
Anlaşma Belgesinin Değeri
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, koşulları sağlandığında icra edilebilirlik bakımından güçlü bir konumdadır. Bu nedenle belge metni, ileride uygulanabilecek nitelikte yazılmalıdır: yeni kira bedeli, hangi aydan itibaren geçerli olacağı, ödeme günü ve ödeme kanalı tereddütsüz biçimde belirtilmelidir. Sonraki yıllar için artış ölçütünün de kararlaştırılması, aynı uyuşmazlığın kısa süre sonra tekrarlanmasını önler.
Mahkeme Aşamasına Kalırsa
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer öne çıkar. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planından kaynaklanan tartışmalar 634 sayılı Kanun çerçevesinde ayrıca değerlendirilir ve kira uyuşmazlığıyla aynı dosyada çözülmeyebilir. Kira tespiti davalarında ise hükmün hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı, dava açılmadan önce yapılan bildirime bağlı olabildiği için bildirim tarihinin belgelenmesi önemlidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenizin özel hükümleri ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, başvuru öncesinde bir hukukçudan görüş almanız yararlı olacaktır.