Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talebi kaçınılmaz hâle gelir. Ancak dava dilekçesini adliyeye götürmeden önce tamamlanması gereken bir aşama vardır; bu aşamanın atlanması, dosyanın esasına hiç girilmeden geri dönmesine neden olur.
Dava Şartı Arabuluculuk Kapsamı Genişledi
Zorunlu arabuluculuk uzun süre yalnızca işçi alacakları ve ticari davalarla anılıyordu. Yapılan değişikliklerle taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlıklar da kapsama alınmıştır; taşınmazın devri, üzerinde sınırlı ayni hak kurulması ve ortaklığın giderilmesi talepleri bu çerçevede değerlendirilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da benzer bir zorunluluk bulunmakla birlikte, ilamsız icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri ayrı tutulmuştur. Kapsam okunmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.
Görevli Mahkeme ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi istemi, taşınmazın değerinden bağımsız olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Paydaşlardan birinin yerleşim yerine göre açılan dava, yetki itirazıyla karşılaşır.
Masada Konuşulabilecek ve Konuşulamayacaklar
- Aynen taksim mi, satış yoluyla paylaştırma mı yapılacağı.
- Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması ve bedel ödeme takvimi.
- Muhdesat, yani taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçların kime ait sayılacağı.
- Kullanımdan doğan ecrimisil talebinin ayrı bir uyuşmazlık olduğunun not edilmesi.
- 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölümlerde kat mülkiyetine geçiş imkânı.
Anlaşma taşınmaz devrini içeriyorsa, belgenin tapu işlemine esas alınabilmesi için mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Bu şerh olmadan düzenlenen metin taraflar arasında kalır.
Anlaşma Sağlanamazsa
- Güncel tapu kaydı, kadastro paftası ve varsa veraset belgesi temin edilir.
- Bütün paydaşlar davada taraf gösterilir; eksik taraf teşkili davayı sürüncemede bırakır.
- Taşınmazın niteliği aynen bölünmeye elverişli mi diye teknik inceleme talep edilir.
- Satışa karar verilmesi hâlinde işlemleri yürütecek satış memurluğu süreci takip edilir.
Not
Taşınmazın imar durumu, üzerindeki şerhler ve paydaş sayısı süreci belirgin biçimde değiştirir. Yukarıdaki anlatım genel bilgilendirme amaçlıdır; başvuru öncesinde kendi taşınmazınıza ilişkin değerlendirmeyi bir hukukçuyla yapmanız önerilir.