Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde kiraya verenin elindeki imkânlar sınırlı ve süreye bağlıdır. TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, her tahliye sebebi için ayrı bir zaman penceresi öngörür. Bu pencere kapandığında, sebep haklı olsa bile dava o kira dönemi için sonuç vermez. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise 634 sayılı Kanun kaynaklı yükümlülükler tabloya ayrı bir başlık ekler.
Sebebe Göre Değişen Zaman Penceresi
Gereksinim nedeniyle tahliyede, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirim süresine bağlı olarak hesaplanan tarihi izleyen bir aylık süre işler. Kiraya veren, dava açma süresi içinde yazılı bildirimde bulunmuşsa dava açma süresi bir kira yılı uzar. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması ya da icra takibi başlatılması gerekir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa, dava kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
Temerrüt Yolu ve İhtarın Şekli
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya, kanunda öngörülen süreyi içeren yazılı bir ihtar gönderilmesi gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre otuz günden az olamaz. İhtarda ödenmeyen dönemlerin açıkça gösterilmesi, sürenin başlangıcının belirli olması ve tahliye uyarısının bulunması şarttır. Eksik düzenlenen ihtar, süre dolduktan sonra açılan davanın reddine yol açar.
Yanlış Mercie Başvurunun Kira Hukukundaki Görünümü
- Tahliye davasının sulh hukuk mahkemesinde görüleceğini gözden kaçırıp başka bir mahkemeye başvurmak
- Tahliye taahhüdüne dayalı takibi icra dairesinde başlatmak yerine doğrudan genel hükümlere göre dava açmak ya da tersini yapmak
- Kira tespiti ile tahliye talebini aynı dilekçede, birbiriyle çelişen sebeplere dayandırarak birleştirmek
- Kat mülkiyetinden doğan aidat ve ortak alan uyuşmazlığını tahliye davasının içine sıkıştırmak
- Kiracının fiilen çıkarılması için kolluğa başvurmak; tahliye ancak yargı kararı ve icra yoluyla gerçekleştirilebilir
Dosya Hazırlığı
- Sözleşme, ekleri ve varsa tahliye taahhüdü asıllarıyla birlikte toplanır; taahhüdün düzenlenme ve tesellüm tarihleri ayrı ayrı incelenir.
- Ödeme kayıtları dönem dönem eşleştirilir; elden ödeme iddiası varsa buna ilişkin yazışmalar aranır.
- Gereksinim iddiasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler hazırlanır.
- Tebligat adresleri güncellenir; sözleşmedeki adres ile fiilî adres farklıysa her ikisi de kullanılır.
- Dava sonrası tahliyenin icrası için gerekli süre ve masraf baştan hesaplanır.
Kiracı Tarafında Savunma Takvimi
Kiracı bakımından da süre kritiktir. İhtarın tebliğinden sonra verilen süre içinde yapılan ödeme, temerrüde dayalı tahliye talebinin dayanağını ortadan kaldırabilir. Taahhüde dayalı taleplerde ise taahhüdün kira ilişkisinin kurulduğu anda alınıp alınmadığı ve serbest iradeyle imzalanıp imzalanmadığı tartışılır. Bu savunmalar süresinde ileri sürülmezse sonraki aşamada dinlenmez.
Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir; sözleşmenin türü ve sebebin niteliği süre hesabını tümüyle değiştirir. İhtar göndermeden önce takvimi bir hukukçuyla birlikte çıkarmanız, bir yıllık gecikmenin önüne geçer.