Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dosyanın en kırılgan noktası genellikle mahkeme seçimidir. Tapu kaydına yönelik talepler bakımından yetki kuralları katıdır ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Buna bir de tespit ile eda talebi arasındaki karışıklık eklendiğinde, aylar süren bir yargılama esasa girilmeden sonuçlanabilir. Bu rehber, tapu iptali ve tespit taleplerinde yol haritasını konu alır.
Taşınmazın bulunduğu yer kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kesin niteliktedir. Sözleşmede farklı bir yetki kaydı bulunması sonucu değiştirmez. Birden fazla ilçede taşınmaz varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılmalı, dava dilekçesinde parsel bilgileri tam olarak gösterilmelidir.
Tespit mi, iptal ve tescil mi
Tespit davası bir hukuki durumun varlığının belirlenmesini sağlar; kural olarak eda davası açılabildiği hallerde tespit talebinde hukuki yarar kabul edilmez. Kayıt malikinin değişmesi isteniyorsa talep, tapu iptali ve tescil biçiminde kurulmalıdır. Delil tespiti ise bundan tümüyle farklıdır: mevcut durumun bozulmadan belgelenmesi amacıyla istenen geçici bir işlemdir ve ayrı bir taleple, çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir.
Süreyi belirleyen dayanak
- Muris muvazaası iddiasında miras bırakanın ölüm tarihi ve mirasçılık belgesi
- İnançlı işlem veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında işlem tarihi ve vekâletnamenin kapsamı
- Ehliyetsizlik iddiasında işlem anındaki sağlık kayıtları ve rapor talepleri
- Zilyetlik ve kazandırıcı zamanaşımı iddiasında kullanımın kesintisiz sürdüğüne dair tanık ve kayıt
Her dayanağın kendi süre ve ispat mantığı vardır; birden fazla iddia bir arada ileri sürülecekse dilekçede kademeli biçimde sıralanmalıdır.
Kaydın devrini önleyecek tedbir
- Tapu kaydı ve takyidat listesi dava öncesinde alınır.
- Devir riski varsa tedbir talebi dava dilekçesiyle birlikte, gerekçesi ve delilleriyle sunulur.
- Tedbir kararı verilirse tapu müdürlüğüne bildirim yapılması takip edilir; şerhin işlendiği tarih kaydedilir.
- Teminat kararı verilmişse yatırma süresi takvime yazılır; bu sürenin kaçırılması tedbirin kalkmasına yol açar.
- Ret halinde itiraz için öngörülen kısa süre önceden not edilir.
Keşif ve bilirkişi aşamasının planlanması
Taşınmaz dosyalarında keşif çoğu zaman belirleyicidir. Keşif öncesinde kadastro paftası, imar durumu, komşu parsel bilgileri ve varsa eski hava fotoğrafı talepleri tamamlanmalıdır. Keşif gününde tanıkların hazır bulunması ayrıca planlanmalıdır; eksik hazırlıkla yapılan keşif, dosyanın aylarca uzamasına yol açar.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Taşınmazın kayıt durumu, iddianın dayanağı ve tarafların sıfatı yolu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce tapu kaydı üzerinden ayrıntılı bir hukuki inceleme yaptırılması yerinde olur.