Kiralanan taşınmazın tahliyesi tek bir usule bağlı değildir; hangi yolun izleneceği, tahliye talebinin dayandığı sebebe göre değişir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde şekillenen bu alanda, aynı hedefe götüren birden fazla yol bulunması kolaylık değil risk kaynağıdır. Yanlış yolun seçilmesi, aylar süren bir sürecin sonunda dosyanın esasa girilmeden dönmesine yol açar. Bu rehber, dayanak ile usul arasındaki eşleştirmeyi ele alır.
Dayanak Belirlenmeden Dilekçe Yazılmaz
Tahliye talebi kira bedelinin ödenmemesine mi, yazılı tahliye taahhüdüne mi, ihtiyaç iddiasına mı yoksa kiracının sözleşmeye aykırı davranışına mı dayanıyor? Her biri farklı bir usule tabidir. Ödenmeyen kira bakımından temerrüt ihtarı ile başlayan süreç icra takibine bağlanabilirken, ihtiyaç sebebiyle tahliye kural olarak dava yoluyla ileri sürülür. Tahliye taahhüdü ise hem icra yoluyla hem dava yoluyla değerlendirilebilen kendine özgü bir dayanaktır.
Taahhütnamenin Geçerliliği
Tahliye taahhüdüne dayanan dosyalarda tartışma genellikle belgenin kendisine yönelir. Şu noktalar önceden kontrol edilmelidir:
- Taahhüdün yazılı olması ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi
- Taahhüdün kiracının kendisi veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması
- Taahhüdün, kiralananın teslim edildiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması
- Boş imzalı belge iddiasına karşı, düzenlenme sürecine ilişkin kayıtların bulunması
İcra Mahkemesinin Sınırlı İncelemesi
İcra yoluyla yürütülen tahliye sürecinde inceleme belge üzerinden ve sınırlı kapsamda yapılır. Bu, süreci hızlandırırken savunma alanını da daraltır. Kiracı, itirazını süresinde ve doğru mercie yöneltmezse takip kesinleşir. Buna karşılık kiracının ileri sürdüğü bazı iddialar sınırlı incelemeye sığmıyorsa, uyuşmazlık genel mahkemede görülmek zorunda kalabilir. Alacaklı taraf açısından bu ihtimalin baştan hesaba katılması, gereksiz bir tur kaybını önler.
Süreci Planlamak
- Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa zam yazışmaları tek dosyada toplanır.
- Ödeme geçmişi banka kayıtlarıyla ay ay çıkarılır.
- İhtar gerekiyorsa içeriği ve tebliği usulüne uygun biçimde yapılır.
- Dayanağa göre icra yolu veya dava yolu tercih edilir ve yazılı olarak gerekçelendirilir.
- Tahliye sonrası hasar ve birikmiş alacak talepleri ayrıca planlanır.
Kiracı Tarafının Konumu
Kiracı açısından da aynı ayrım geçerlidir. Kendisine ulaşan belgenin ihtar mı, ödeme emri mi yoksa dava dilekçesi mi olduğu ilk günde belirlenmelidir; çünkü her birine karşı verilecek cevabın süresi ve muhatabı farklıdır. Ödemelerin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılmış olması, kiracının en güçlü savunma aracıdır.
Kapanış
Kira uyuşmazlıklarında hızlı görünen yol her zaman doğru yol değildir; dayanak yanlış seçildiğinde kazanılan zaman fazlasıyla geri ödenir. Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi vermeyi amaçlar. Sözleşmenin içeriği ve tarafların davranışları farklı bir usul gerektirebileceğinden, başlamadan önce dosyanın hukuki incelemeden geçirilmesi önerilir.