Taşınmaz uyuşmazlıklarında iki farklı talep sık sık aynı dilekçede toplanmaya çalışılır: mülkiyetin kime ait olduğunun tespiti ve taşınmazın fiilen boşaltılması. Oysa TMK ve TBK çerçevesinde bu iki talep ayrı usullere, çoğu zaman ayrı mercilere tabidir. Bu rehber, ikisini ayırarak doğru sırayla ilerlemenin yolunu ele alır.
Talebinizi Tek Cümleyle Tanımlayın
Dosyanın yönünü belirleyen soru şudur: tapu kaydının düzeltilmesini mi, yoksa kullanımın sona erdirilmesini mi istiyorsunuz. Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyete ilişkindir ve taşınmazın bulunduğu yer bakımından katı yetki kuralına tabidir. Kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve tahliye ise sözleşme ilişkisine dayanır ve kendi usulünde ilerler.
Tahliyede İki Ayrı Yol
- Kira bedelinin ödenmemesi hattı: Usulüne uygun ihtar tebliğ edildikten sonra icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talebi gündeme gelir; burada ihtarın içeriği ve tebliğ tarihi belirleyicidir.
- Sözleşmeye ve kanuni sebeplere dayalı hat: İhtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanan talepler, sulh hukuk mahkemesinde görülen dava yoluyla ileri sürülür ve kendi süre koşullarına tabidir.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Uyuşmazlık bağımsız bölüme ilişkinse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kuralları ve yönetim kararları ayrıca değerlendirilir. Ortak yer kullanımı, projeye aykırılık ve yönetim planına dayanan talepler, mülkiyet uyuşmazlığından bağımsız bir hatta yürüyebilir.
En Maliyetli Hata
Uygulamada sık görülen hata, tahliye talebinin mülkiyet davasına eklenmesi ya da mülkiyet iddiasının tahliye sürecinde çözülmesinin beklenmesidir. Bu iki talep bir arada yürütülmeye çalışıldığında, hızlı sonuç alınabilecek olan tahliye, yıllar sürebilen mülkiyet tartışmasının temposuna bağlanmış olur. Doğru yaklaşım, hangi talebin acil olduğunu belirleyip iki hattı ayrı ayrı planlamaktır.
Belge Hazırlığı
- Tapu kaydı, dayanak belgeler ve tapu işlem dosyası temin edilir.
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve ihtar tebliğ belgeleri ayrı bir klasörde tutulur.
- Taşınmazın fiilî durumuna ilişkin tespit imkânı erkenden değerlendirilir.
- Devir işlemleri varsa, işlem tarihleri kronolojik tabloya işlenir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın durumu, sözleşme metni ve tapu kaydındaki şerhler izlenecek yolu değiştirebilir. Talebinizi somutlaştırmadan önce hukuki değerlendirme almanız uygun olacaktır.