Tahliye talepleri, hukuki dayanağı doğru seçilmediğinde uzun süre sonuçsuz kalan dosyalara dönüşür. Kiraya verenin elindeki farklı yollar birbirinin alternatifi değildir; her birinin kendi bildirim şekli, kendi süresi ve kendi mercii vardır. Bu rehber, ihtarın ispatı ile yol seçimi arasındaki bağı ele alır.
Tahliye Sebebini Baştan Belirlemek
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye için sınırlı sayıda sebep öngörür. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde verilen süreli ihtarla temerrüde dayalı tahliye, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara dayalı tahliye, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile kiracının yazılı tahliye taahhüdü bunların başlıcalarıdır. Sebep değiştikçe bildirim biçimi ve dava açma zamanı da değişir; ihtiyaç sebebine dayanılacakken temerrüt usulünün işletilmesi, dosyanın baştan sakat kurulması anlamına gelir.
İhtarın Şekli ve Kanıtı
Tahliye sürecinin çoğu, ihtarın usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği noktasında düğümlenir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname hem içerik hem tarih bakımından kayıt altına alındığı için tercih edilir. İhtarda ödenmesi istenen kira dönemleri tek tek gösterilmeli, verilen süre açıkça yazılmalı ve süre sonunda tahliye davası açılacağı belirtilmelidir. Tebligat parçasının dosyaya eklenmemesi, en güçlü ihtarı dahi tartışmalı hâle getirir.
İcra Dairesi mi, Sulh Hukuk Mahkemesi mi
Kira alacağının tahsili ve buna bağlı tahliye için İİK kapsamında ilamsız icra yoluna gidilebilir; bu yolda ödeme emrine itiraz edilmemesi hâlinde tahliye talebi icra mahkemesinde görülür. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdüne dayanan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kat mülkiyetine ilişkin bir çekişme varsa 634 sayılı Kanun kaynaklı talepler ayrıca değerlendirilir. Yanlış kapının çalınması genellikle esasa girilmeden görevsizlik kararıyla sonuçlanır ve aylarca süren bir gecikme yaratır.
Dosyayı Tamamlayan Belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Kira ödemelerini gösteren banka kayıtları
- Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi
- Tahliye taahhüdü kullanılacaksa tarihleri okunaklı asıl belge
- İhtiyaç iddiasını destekleyen resmî kayıtlar
Kiracı Tarafında Savunma Hazırlığı
Kiracı bakımından ise ödemelerin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılmış olması en güçlü savunmadır. Elden ödeme iddiası, tanık dışında dayanağı bulunmadığında ispat güçlüğü doğurur. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatıldığı iddiası da ayrıca değerlendirilmesi gereken bir savunmadır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Kira ilişkisinin süresi, taşınmazın kullanım amacı ve elinizdeki belgeler izlenecek yolu doğrudan etkilediğinden, tahliye adımını atmadan önce dosyanızı bir avukata inceletmeniz yerinde olur.