Kira bedelinin güncellenmesi tartışmasında taraflar genellikle rakam üzerinde konuşur; oysa dosyanın sonucunu belirleyen, talebin hangi hukuki temele oturduğu ve hangi tarihte usulüne uygun biçimde ileri sürüldüğüdür. TBK ve TMK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun rejimi, kiralananın niteliğine göre tabloyu değiştirebilir.
Artış ile Tespit Farklı Taleplerdir
Sözleşmede kararlaştırılan artışın uygulanması ile kira bedelinin yargı yoluyla yeniden belirlenmesi ayrı şeylerdir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanun gereği tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz; sözleşmeye bunun üzerinde bir oran yazılmış olması bu sınırı ortadan kaldırmaz. Bedelin bu sınırdan bağımsız olarak yeniden belirlenmesi isteniyorsa, tespit davasının koşullarının bulunması gerekir.
Bildirim Zamanlaması Sonucu Belirler
Tespit talebinin yeni dönem başından itibaren sonuç doğurabilmesi, belirli bir zamanlamaya bağlıdır. Yeni kira döneminin başlangıcından önce yazılı bildirim yapılması ya da bu süre içinde davanın açılması hâlinde, verilecek karar yeni dönem başından geçerli olur. Bu zamanlama kaçırıldığında dava reddedilmese bile hüküm daha sonraki bir dönemden itibaren etki doğurur ve aradaki fark kiraya veren üzerinde kalır.
Emsal Araştırmasını Ciddiye Almak
Tespit dosyasının teknik omurgası emsal karşılaştırmasıdır. Mahkemenin dayanacağı ölçüt, kiralananın bulunduğu çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedelleridir.
- Taşınmazın konumu, yaşı, brüt ve net alanı
- Isıtma sistemi, asansör, otopark gibi ortak imkânlar
- Kiralananın kullanım amacı ve mevcut fiziki durumu
- Kiracının yaptığı ve değeri artıran kalıcı imalatlar
- Kira ilişkisinin süresi ve ödeme düzenliliği
Doğru Yolu Seçmek
Kira ilişkisinden doğan taleplerin önemli bir bölümü, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasından geçmeyi gerektirir. Kapsamın tartışmalı olduğu taleplerde bu aşamanın atlanması, dosyanın esasa girilmeden reddine yol açabilir. Ayrıca kira alacağının tahsili ile bedelin tespiti farklı yollardır: biri icra takibiyle yürürken diğeri yargılamayı gerektirir. Tahliye talebi ise kendi sebeplerine ve kendi sürelerine bağlıdır; tespit davasının içine sıkıştırıldığında hiçbiri zamanında sonuçlanmaz.
Burada aktarılanlar genel niteliktedir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, kiralananın türü ve tarafların yazışmaları sonucu değiştirebileceğinden, talebinizi hazırlamadan önce sözleşmenizin incelenmesi yerinde olur.